Pourquoi investir en immobilier à Berlin ?

Investir en immobilier à Berlin permet de bénéficier d’une combinaison unique de leviers pour bonifier votre placement. En ce sens, la ville est classée meilleure ville pour investir en Allemagne et en Europe par le cabinet PWC. En réalisant un investissement immobilier locatif à Berlin, vous profiterez de nombreux atouts :

• Prix immobiliers attractifs en moyenne de 4630 euros par m2
• Augmentation des prix à un rythme de +10% par an 
• Sécurité de placement en Allemagne
• Fiscalité avantageuse pour les revenus locatifs en Allemagne
• Forte demande de logements dans la ville à l’achat et la location
• Plus-value exonérée en Allemagne après 10 ans de détention

Avec des prix en augmentation de +10% par an, la capitale de l’Allemagne est devenue une destination internationale pour les investisseurs. En effet, le volume d’investissements dans la ville a triplé ces dernières années pour avoisiner 10 milliards d’euros. La capitale Allemande attire aussi bien des investisseurs des villes du sud de l’Allemagne comme Munich, Stuttgart et Düsseldorf, que des investisseurs internationaux notamment de France. En ce sens, de plus en plus d’investisseurs Français optent pour des placements dans les quartiers du centre de la capitale comme Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Charlottenburg, Friedrichshain, Schöneberg et Neukölln.

Investir en immobilier à Berlin permet de bénéficier à la fois d’une bonne dynamqiue démographique et économie. En effet, Berlin est la capitale des Start-up en Allemagne (70% des financements dans ce secteur) et en Europe. D’autres secteurs comme le tourisme, les services, l’économie verte et l’immobilier sont en plein boom. Berlin est aussi connue pour son cadre de vie unique, ses espaces verts (35% de la superficie), ses infrastructures modernes et sa vie culturelle florissante reconnue mondialement.

Afin de réaliser le bon investissement immobilier à Berlin, notre agence immobilière à Berlin vous propose un service clé en main et une assistance de A à Z sur le processus d’achat et de gestion de votre investissement locatif à Berlin.

La sécurité d’investir dans la capitale de l’Allemagne

Berlin est la capitale européenne des entreprises technologiques et des start-ups. La ville monopolise 70% des fonds investis dans ce secteur en Allemagne et affiche des taux de croissance à deux chiffres dans les services, l’industrie numérique, la culture, le tourisme et l’immobilier avec environ +10% par an. Investir en immobilier à Berlin, c’est d’abord investir dans la capitale de l’Allemagne, deuxième exportateur mondial, première économie de la zone Euro avec un excédent budgétaire record de 18 millairds d’euros. Un investissement immobilier à Berlin est équivalent à un placement AAA, stable sur le long terme, très sûr, sans risque et de surcroît rentable !

Le manque de logements dans la ville de Berlin

La pénurie de logements à Berlin est estimée à 200.000 nouveaux appartements. Ce déficit structurel de logements s’aggrave avec l’augmentation de la population urbaine de 50 000 nouveaux arrivants chaque année. Victime de son succès, la capitale Allemande a un taux d’occupation résidentiel record de 98,5%. Cela signifie que pour les propriétaires, que trouver des locataires est une simple formalité. Ceci est dû à une demande extrêmement élevée de logements et d’une grande pénurie de biens immobiliers à louer ou à vendre. La ville affiche aussi le taux de propriété le plus bas pour une grande ville en Allemagne avec moins de 20% de propriétaires (52% en moyenne nationale).  Ce déséquilibre offre-demande que ce soit pour la location ou l’achat de logements signifie qu’il y a encore une énorme marge à long terme de développement des prix immobiliers à Berlin.

Les prix immobiliers les plus bas en Allemagne et en Europe 

Les prix de l’immobilier à Berlin sont les plus bas parmi les grandes villes en Allemagne et en Europe. Avec un prix moyen de 4630 euros par m2, les prix des appartements sont 2 à 5 fois moins chers que des grandes villes comme Paris, Munich, Rome ou Londres. Ils sont même inférieurs à des villes de taille moyenne en France comme Bordeaux. Avec des prix aussi attractifs, des fortes perspectives de croissance et une économie en plein croissance, il va de soi que l’investissement immobilier à Berlin attire des acheteurs internationaux du monde entier. Cela explique le classement de Berlin en tête des meilleures villes pour investir en Allemagne et en Europe.

Le potentiel d’augmentation des prix de l’immobilier à Berlin

Les prix de l’immobilier à Berlin sont en augmentation continue à un rythme moyen de 9 à 12 % par année. Certains quartiers connaissent même des hausses de plus de 20 %. Cette tendance est soutenue par la forte demande de logement, la hausse continue des loyers, la pénurie de biens à la vente, l’attrait croissant pour les investisseurs ainsi que l’implantation de nombreuses multinationales et administrations fédérales dans la ville. Berlin a un taux de propriété foncière particulièrement bas avec moins de 20 % de propriétaires, ce qui laisse une marge de développement du marché immobilier très importante. Avec un taux d’occupation de 98%, un accroissement de la population de plus 50 000 personnes par an contre moins de 10 000 nouveaux logements par an, le marché affiche un grand déséquilibre offre/demande et donc des perspectives très favorables pour un investissement locatif à Berlin.

La fiscalité avantageuse d’un investissement locatif à Berlin

Un investissement immobilier à Berlin vous permettra de bénéficier d’une exonération totale de plus-value immobilière à la vente au bout de 10 ans de détention d’un bien immobilier. A comparer avec investissement en France, cela nécessiterait 22 à 30 ans pour l’exonération totale de plus-value de votre bien immobilier. Les revenus locatifs bénéficient de nombreuses possibilités de déduction notamment des intérêts d’emprunt de toutes les charges et frais liés à l’achat (frais de notaire, frais d’agence, gestion locative…)  Ainsi, les revenus locatifs sont faiblement imposés et le taux d’imposition pour un investissement locatif à Berlin peut être proche de 0%.

La qualité de vie qui rend Berlin une ville des plus prisées!

Berlin est classée meilleure ville dans le monde pour les expatriés et 3ème ville la plus agréable dans le monde selon l’enquête sur la qualité de vie de Monocle magazine 2017. La capitale Allemande est connue pour la sécurité, les infrastructures modernes, les innombrables espaces verts, parcs et lacs naturels qui représentent 35 % de la superficie de la ville. Mais ce qui fait le succès de Berlinc’est surtout sa vie culturelle florissante et sa scène artistique alternative et l’esprit décontracté et cool des berlinois.

Les quartiers centraux de Berlin sont aussi connus pour leur atmosphère de village (Kiez en Allemand) avec des rues larges pavées bordées d’arbres, et entourées de cafés de bars et restaurants. On retrouve cette ambiance unique notamment dans le quartier de Prenzlauer Berg, Schöneberg, Kreuzberg, Neukölln et Friedrichshain.

Pour un investissement locatif à Berlin, il est toujours bon de cibler les quartiers centraux de la ville avec un accès facile aux transports en commun et où la demande de logements est à la fois plus élevée et plus internationale.

Les quartiers les plus recherchées de Berlin sont Prenzlauer Berg, Mitte, Kreuzberg, Neukölln, Friedrichshain, Schöneberg, Wilmersdorf et Charlottenburg. Pour des raisons de rentabilité, vous pouvez opter pour un appartement dans un quartier qui se développe comme Tiergarten, Wedding, Moabit ou Steglitz où la demande de location est également élevée mais les prix d’achat sont légèrement inférieurs. Cela pourrait contribuer à réaliser un investissement immobilier à Berlin avec un rendement plus élevé par rapport à un emplacement dans un quartier déjà développé.

Investir à Berlin dans l’immobilier ancien

Depuis 2020, une nouvelle réglementation des loyers dans l’ancien a été adoptée par les autorités locales donc le niveau de loyer est désormais limité dans l’ancien.

Dans cette perspective, il serait préférable d’acheter un bien déjà loué avec le même niveau de loyer mais avec un prix au m2 plus bas.

En règle générale, un appartement loué qui est proposé à la vente à 4000 € par m2 aurait une valeur d’environ 6000 € par m2 s’il était libre.  Cela représente environ 50% de plus dans le prix, il vaut donc mieux opter pour un appartement déjà louer. Cette différence de prix s’explique par le nombre très limité d’appartements libres dans la ville qui a un taux d’occupation de 98.5%.

Notre conseil : si vous souhaitez investir en immobilier à Berlin dans l’ancien, cela vaut le coup d’acheter un bien déjà loué et profiter d’une décote allant jusqu’à 50% du prix d’achat.

Avec cela, vous pouvez non seulement déjà sécuriser une plus-value potentielle de 50%, mais aussi acheter un appartement dans un emplacement central dans la capitale de l’Allemagne pour un prix trés attractif. 

Investir en immobilier à Berlin dans un bien déjà loué est donc la meilleure option pour un investisseur à la recherche de plus-value immobilière. Cela, tout en sachant qu’en Allemagne, 10 années de détention sont suffisantes pour bénéficier une défiscalisation totale de la plus-value.

Pour l’achat d’un appartement déjà loué, vous bénéficierez de 3 leviers de rentabilité :

• Plus-value immédiate de 50% si le bien est revendu libre
• Augmentation générale des prix du marché de +10% par an
• Exonération de plus-value en 10 ans de détention

La combinaison de ces facteurs entraînerait une rentabilité exceptionnelle pour votre investissement immobilier à Berlin.

Investir dans un programme immobilier neuf à Berlin

Investir à Berlin dans l‘immobilier neuf présente l’avantage important de ne pas devoir suivre l’encadrement des loyers et donc de pouvoir louer son bien locatif sans aucune restriction en termes de plafonnement de location. Contrairement à d’autres grandes villes en Allemagne et Europe, il est encore possible d’investir en immobilier à Berlin avec un budget réduit et tout en bénéficiant d’un emplacment en centre ville. Les programmes neufs offrent aussi l’avantage d’avoir des plans plus fonctionnels que pour les biens dans l’ancien et de bénéficier de charges réduites, notamment grâce à des normes d’efficacité énergétique obligatoires en Allemagne dans les nouveaux projets immobiliers. Les appartements dans le neuf bénéficient également d’une forte demande à la location et à l’achat auprès d’une clientèle internationale notamment dans l’immobilier haut-de-gamme. Aussi, un achat sur plan dans un  programme immobilier neuf à berlin en début de projet permet de bénéficier d’une décôte jusqu’á 20% par rapport aux prix de marché à la remise des clés. En ce sens, notre agence propose une sélection de programmes neufs dans les quartiers du centre ville comme Mitte, Schöneberg, Friedrichshain, Wilmersdorf et Charlottenburg.

Investir dans un programme immobilier neuf à Berlin

Investir à Berlin dans l‘immobilier neuf présente l’avantage important de ne pas devoir suivre l’encadrement des loyers et donc de pouvoir louer son bien locatif sans aucune restriction en termes de plafonnement de location. Contrairement à d’autres grandes villes en Allemagne et Europe, il est encore possible d’investir en immobilier à Berlin avec un budget réduit et tout en bénéficiant d’un emplacment en centre ville. Les programmes neufs offrent aussi l’avantage d’avoir des plans plus fonctionnels que pour les biens dans l’ancien et de bénéficier de charges réduites, notamment grâce à des normes d’efficacité énergétique obligatoires en Allemagne dans les nouveaux projets immobiliers. Les appartements dans le neuf bénéficient également d’une forte demande à la location et à l’achat auprès d’une clientèle internationale notament dans le haut-de-gamme. Aussi, un achat sur plan dans un  programme immobilier neuf à berlin en début de projet permet de bénéficier d’une décôte jusqu’á 20% par rapport aux prix de marché à la remise des clés. En ce sens, notre agence propose une sélection de programmes neufs dans les quartiers les plus recherchés de la capitale Allemande.

Pour votre investissement immobilier à Berlin, l’équipe de First Citiz Berlin se tient à votre disposition :

 

• Tél: +49 30 41 71 72 74
• Email: contact@firstcitiz.com
• Adressse: Pappelallee 11, 10437 Berlin