Achat d’un appartement à Berlin: quel processus faut-t-il suivre ?

Dotée de monuments  célèbres, d’une infrastructure moderne et d’une activité culturelle florissante Berlin est la troisième ville la agréable du monde pour les expatriés. À côté de constructions anciennes, se sont ajoutés ces dernières années des bâtiments neufs, dans une ville où les cultures du monde entier s’entremêlent. C’est une raison de plus pour choisir la capitale Allemande comme lieu de vie, surtout que le prix moyen d’un appartement est intéressant comparé à une capitale comme Paris et que le marché de l’immobilier Berlinois étant facilement accessible. Acheter un bien immobilier à Berlin, quelle est donc la procédure à suivre ? Trouver un financement, choisir votre quartier préféré, réserver un appartement, signer l’acte de vente sont entre autres les étapes à suivre pour acheter un appartement dans la ville de vos rêves.

Etape 1 : Déterminer votre budget d’achat

L’estimation de votre budget d’achat constitue la première étape de l’achat et va orienter votre choix du bien à acquérir.
Trouver un financement pour l’achat d’un appartement à Berlin est une équation simple aussi bien pour les français ou non-résidents. Il existe des banques spécialisées en prêts immobiliers dans l’optique d’acquérir un domicile en Allemagne.

Trouver du financement pour les français résidant en Allemagne

Les banques allemandes donnent des prêts allant jusqu’à 100% du prix d’achat en euros si votre niveau de revenu le permet. Ici, la condition est d’être employé dans le pays et payer régulièrement ses impôts. Les prêts sont également accordés si vous êtes freelance depuis 3 ans au moins. Soulignons que l’Allemagne et la France ont des taux d’intérêt similaires.

Je réside en France : comment trouver un prêt bancaire ?

Il est de bon ton de trouver un financement auprès de votre banque en France pour acquérir votre appartement à Berlin surtout avec les taux bas. Pour cela, la seule condition est de disposer d’un patrimoine immobilier (ou pas) à l’hexagone.
Il est aussi possible d’avoir un crédit immobilier en Allemagne allant jusqu’à 70% du prix d’achat directement auprès d’une banque allemande.

appartements sur les rives de Spree à Berlin Mitte
appartments d'époque à Berlin Friedrichshain

Etape2 : Trouver votre bien immobilier

C’est une étape très importante pour l’achat, quel qu’en soit le prix. Assurez-vous d’avoir ciblé le bon appartement ! Les questions à se poser sont les suivantes : dans quel quartier de Berlin investir ? quelle surface? quels sont les travaux à effectuer sur les lieux? ; quel est le moyen de transport courant… Ce sont les détails que vous pourrez vérifier sur place pour finaliser votre choix.

Vous pouvez opter pour les quartiers les plus internationaux, à l’est et au sud de la ville comme Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte, Kreuzberg, Wedding, Moabit et Neukölln ou les quartiers plus résidentiels de l’ouest comme Schöneberg, Wilmersdorf, Stgelitz et Charlottenburg.

Etape 3 : finaliser le processus d’achat

En Allemagne, cette procédure se résume à la signature d’un document de réservation, de l’acte de vente chez le notaire et le paiement du prix d’achat.

1- La signature du document de réservation

Il n’y a pas de promesse de vente au « pays de la chancelière » mais les agences immobilières en Allemagne utilisent un document de réservation pour la vente des biens immobiliers. Une fois la réservation signée, une règle s’impose : vous avez l’exclusivité sur l’appartement le temps d’organiser votre achat. La réservation est valable pendant 2 à 3 semaines. Il faut donc contacter un notaire rapidement pour la préparation de l’acte d’achat-vente.

2- La signature de l’acte chez le notaire

Elle se fait devant notaire. À ce stade, la carte nationale d’identité ou le passeport est le seul document exigé. L’acte de vente, encore appelé Kaufvertrag, est un sésame pour acquérir votre lieu d’habitation dans la capitale des Landers.

Vous pourriez confier votre dossier à un conseiller juridique franco-allemand, car le travail nécessite plus qu’une simple traduction. Il pourra vous conseiller, représenter vos intérêts, conseiller, et gérer pour vous entre autres les paiements des droits du mutation à l’administration fiscale les droits de mutation, qui changent selon les Landers, c’est-à-dire qu’ils varient selon les régions. Le taux de Berlin peut être différent de celui de Hambourg ou Munich.
NB: les droits de mutation et d’enregistrement sont payés par l’acheteur à Berlin et s’élèvent à environ 6.5% du prix d’achat.

3. Le paiement du prix d’achat de votre appartement

La procédure d’achat d’un appartement dans la ville de Berlin est un procédure qui s’achève avec le paiement direct, effectué sur le compte du vendeur 6 à 10 semaines après la signature de l’acte de vente. En d’autres termes, le paiement en euros se fait généralement directement entre les deux parties, au contraire de la France où cela passe par la comptabilité du notaire.

Si vous investir en immobilier à Berlin, il faut savoir que les revenus locatifs bénéficient d’un un faible taux d’imposition en Allemagne vu que beaucoup de charges sont déductibles. Pour l’achat d’un appartement à louer en tant qu’investissement à Berlin, les impôts sur les revenus locatifs sont souvent nuls. Vos revenus peuvent aussi être déclarés en France en tant que revenus étrangers non imposables.

En somme, estimez votre budget d’achat avec ou sans financement en Allemagne, sélectionnez votre quartier préféré pur investir en immobilier à Berlin , choisissez et réservez votre appartement, clôturez votre financement et désigner un avocat pour vous représenter dans la procédure d’achat. Ensuite, votre « berlinoise » est entre vos mains !