Votre guide d’achat immobilier en Allemagne

Vous êtes intéressé par un achat immobilier en Allemagne ? Consultez ce guide qui abordera les principaux points pour acheter un appartement en Allemagne en toute sérénité que ce soit en résidence principale ou comme investissement  immobilier. Cela vous aidera à faire les bons choix et réussir  votre projet d’acquisition outre-Rhin.

Pourquoi acheter un bien immobilier en Allemagne ?

L’achat immobilier en Allemagne peut s’avérer relativement bon marché par rapport à la plupart des pays en Europe comme la France, le Royaume-Uni et la Suisse. Il y a beaucoup d’atouts et d’avantages pour se lancer dans un l’acquisition d’une propriété en Allemagne :

  • L’Allemagne est l’économie leader en Europe et présente une sécurité maximale pour y placer son argent et diversifier son patrimoine.
  • La fiscalité pour une acquisition d’un appartement en Allemagne est particulièrement attractive : taxe foncière basse, pas de taxe d’habitation, imposition faible (voire nulle) des revenus locatifs. Le priincipal avanatge fiscal est bien entendu l’exonération de la plus-value immobilière en juste 10 ans de détention si vous souhaitez revendre votre appartement.
  • Les principales villes allemandes connaissent une forte hausse des prix à deux chiffres. Cela veut dire qu’en plus du loyer du logement en Allemagne, vous bénéficierez de belles perspectives de plus value et une rentabilité à deux chiffres en investissant outre-Rhin.
  • Si vous louez un appartement, notez que les loyers augmentent considérablement dans la plupart des grandes villes d’Allemagne et que votre loyer pourrait rapidement augmenter dans les prochaines années donc cela fait du sens de devenir propriétaire.
  • Comme partout en Europe, les taux d’emprunt ont récemment augmenté mais restent abordables en absolu. En ce sens, si votre résident en Allemagne, vous pourriez bénéficier d’un crédit auprès d’une banque allemande jusqu’à 100% du prix de vente. Pour un non-résident l’emprunt peut aller jusqu’à 70% du prix de vente.

De ce point de vue, investir dans l’immobilier en Allemagne est certainement une bonne alternative à la location d’un logement, une sécurité pour l’avenir et un excellent investissement ! Les appartements dans les grandes villes allemandes ont des prix de vente sensiblement différents qui varient du simple au triple. Par exemple, les prix à Berlin sont bien inférieurs par rapport à d’autres villes comme Munich et Francfort bien qu’elle soit la capitale allemande. Du coup, la capitale allemande représente une excellente option pour investir dans un  logement en Allemagne, car à terme il y aura un effet de rattrapage à Berlin.

Le graphique ci-dessous montre le prix moyen de vente d’un appartement dans les principales villes allemandes ainsi que le budget à prévoir pour l’acquisition d’un appartement de 50 mètre carrés.

Prix immobilier en Allemagne par ville

Source: Immobilenscout24

Obtenir un crédit auprès d’une banque allemande

Acheter un appartement en Allemagne avec un crédit auprès d’une banque Allemande est tout à fait envisageable que vous soyez résident ou pas.

En Allemagne, rien n’empêche un étranger de posséder des propriétés ou d’obtenir un crédits auprès de banques allemandes. Si vous êtes déjá installé(e) avec une situation stable, vous pourriez prétendre à un crédit jusqu’á 100% du prix d’achat si vous avez un bon dossier d’emprunt.

Si vous n’êtes pas résident, il est possible d’obtenir un prêt  de 40% à 70% du prix d’achat de l’appartement. Avec cela, vous pourriez augmenter considérablement votre budget d’acquisition et avoir certainement plus d’options pour votre investissement immobilier en Allemagne !

Pour tout renseignement sur les prêts immobiliers en Allemagne, n’hésitez pas à contacter l’équipe de l’agence immobilière franco-allemande First Citiz qui peut vous assister dans vos démarches d’emprunt pour sécuriser votre achat immobilier en Allemagne.

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Quels frais d’acquisition pour un achat en Allemagne ?

Pour un achat immobilier en Allemagne, vous devez prévoir  les frais d’acquisition de propriété suivants dans votre budget:

  • Frais de notaire
  • Frais d’enregistrement
  • Frais d’agence

Les frais de notaire

Les frais d’acte notaire en Allemagne s’élèvent à environ 1% du prix  de votre appartement ou maison. Les frais de notaire sont payables quelques semaines après le rendez-vous de signature du contrat chez le notaire. En effet, contrairement à ce qui se fait en France, le notaire en Allemagne ne prélève pas directement les frais d’enregistrement lors de la signature du contrat d’achat et ses honoraires vous seront adressés séparément. Les frais de notaire sont un peu plus élevés si vous donnez à une banque l’hypothèque sur l’appartement.

Les frais d’enregistrement

Ils constituent environ la moitié des frais d’acquisition et sont variables selon la région. En effet, chaque région allemande (Land) a son propre barème de taxes sur le transfert de propriété. Donc, selon la ville où vous souhaitez accheter une maison en Allemagne, vous paierez un taux d’enregistrement dans le livre foncier qui est différent. Par exemple, il pourrait être de 6 % à Francfort, 4,5 % à Munich, 6,5 % à Düsseldorf ou 4,5 % à Hambourg. Si vous souhaitez acheter un appartement à Berlin, les frais d’enregistrement dans le livre foncier et d’entrée dans le cadatsre sont d’environ 6,5% . Par conséquent, vous pourriez avoir besoin de vous adresser à un notaire ou un agent immobilier pour connaitre les frais de transfert de propriété. 

Les frais d’agence

Les frais d’agence pratiqués outre-Rhin sont standards et généralement pas négociables. Contrairement à la France, il n’y pas de barème progressif pour les frais d’agence quel que soit le prix d’acquisition de la propriété. Dans des villes comme Francfort et Berlin, ils s’élèvent généralement à 3% hors TVA du prix de l’appartement. Certains programmes dans le neuf sont proposés sans frais d’agence mais la quasi-totalité des appartements dans l’ancien sont sujets à des frais d’agence.

En résumé, les frais d’acquisition et de transfert de propriété varient entre 7,5% et 11% du prix d’acquisition selon la région et le type d’appartement.

le quartier est un critère important pour un achat immobilier
Berlin-Mitte est un quartier recherché pour acheter de l'immobilier en Allemagne

Quel type d’appartement acheter en Allemagne ?

Avant de décider d’acheter un appartement ou une maison en Allemagne, vous devriez vous intéresserle type d’appartement que vous souhaitiez acquérir. Les immeubles outre-Rhin sont classés en plusieurs groupes différents en fonction de leur date de construction et les appartements peuvent y avoir des prix de marché sensiblement différents. Par exemple, les immeubles d’époque à Berlin construits avant 1920 (Altbau en allemand) sont bien côtés. Ils sont prisés pour leur côté authentique et leurs avantages notamment les hauts plafonds,les grands volumes, les vitreries artisanales, les cages d’escalier en bois sculpté, les parquets centenaires en bois massif, les ornements et frises en stuc….

Les immeubles des années trente sont prisés pour les familles notamment pour leurs plans optimisés, la solidité de la constructionet la bonne maintenance ainsi que les grands jardins communautaires avec aires de jeu. Les immeubles des années soixante offrent sensiblement les mêmes avantages avec de bons plans d’étage, des balcons et des ascenseurs et sont bien moins chers que les Altbau. Finalement, les appartements neufs (Neubau en allemand) sont les chers sur le marché immobilier en Allemagne. Les programmes neufs en Allemagne offrent une grande qualité de construction avec des matériaux modernes, des ascenseurs, des places de parking, des économies d’énergie… En plus de cela, dans certaines agglomérations comme Berlin, leurs loyers ne sont pas règlementés dans le neuf et les appartements peuvent se louer très cher, au vu de la forte demande. Cela en fait un produit d’investissement très recherché aussi bien par les investisseurs allemands qu’internationaux et un excellent choix pour votre achat immobilier en Allemagne.

A noter que pour un investissement à long terme, les appartements dans l’ancien qui sont déjà loués á des loyers modérés représentent une bonne occasion pour un investissement orienté plus-value.

Quel prix pour votre achat immobilier en Allemagne ?

Les prix immobiliers en Allemagne varient considérablement en fonction de la ville dans laquelle vous souhaitez réaliser votre projet d’acquisition. Dans chaque ville, les appartements ont des prix de vente différents en fonction de l’emplacement dans lequel ils se trouvent et de la demande de logement dans le quartier. Les grandes villes allemandes ont connu ces dernières années une forte hausse des prix de vente des appartements. Cette hausse des prix des logements a touché entre autres le marché immobilier à Francfort, Munich, Hambourg, Düsseldorf et Berlin. Néanmoins ils restent  modérés par rapport à d’autres métropoles en Europe telles que Londres et Paris… Vous trouverez ci-dessus des prix indicatifs de la pierre dans les principales agglomérations allemandes telles que Hambourg, Berlin, Munich, Francfort, Düsseldorf, Cologne et Stuttgart.

Les prix de l’immobilier à Munich

Actuellement, Munich est en tête du classement avec près de 10 000 EUR par m² et la demande du marché immobilier bavarois est si forte que la tendance se poursuit. Munich et la région de Bavière ont un secteur industriel florissant avec des industriels de classe mondiale comme Siemens, BMW et Audi ainsi qu’un secteur pharmaceutique de pointe (Bayer, Biontech…) et ont une scène digitale en forte croissance.

Les prix de l’immobilier à Francfort

Francfort arrive en deuxième position du marché immobilier allemand avec près de 7.000 euros par mètre carré. La capitale de la région de Hesse est reconnue pour son secteur financier leader en Europe. C’est aussi le hub aérien principal du pays et la ville leader mondial pour l’accueil de meilleures des foires interprofessionnelles. Cela fait de Francfort une destination idéale pour un investissement  sûr à long terme.

Les prix de l’immobilier à Berlin

Il va sans dire que Berlin représente actuellement la meilleure ville pour acheter une propriété en Allemagne, que ce soit pour un investissement ou pour un usage personnel. La métropole jouit non seulement d’un dynamisme économique exceptionnel tiré par son secteur digital.  Zalando, N26, Getyourguide sont la vitrine de cette réussite et aujourd’hui on trouve des start-ups á Berlin coin de chaque rue à Berlin ! La capitale allemande est de loin la ville la plus prisée et la plus internationale du pays. En même temps, les prix immobiliers à Berlin se classent toujours au 5e rang des grandes métropoles allemandes avec env. 5600 euros par mètre carré ce qui laisse une grande marge de progression. Pour un investissement immobilier rentable à Berlin, vous avez le choix entre appartements déjà loués à prix décôtés ou les programmes immobiliers neufs dans le centre de berlin.

Les prix de l’immobilier à Stuttgart

Vient ensuite Stuttgart, une ville connue pour son industrie florissante qui acceuille quelques-unes des meilleures allemandes comme Bosch, Daimler, Valeo et Kärcher. La région de Baden Wittenberg dont la capitale est Stuttgart est aussi une région où il fait bon vivre avec une campagne florissante et un territoire viticole très coté. Le prix moyen d’un appartement à Stuttgart reste tout de même abordable avec env. 6200 euros par mètre carré.

Les prix dans les grandes villes allemandes

Le prix de vente moyen d’un appartement à Hambourg est d’env. 6500 euros par m2. Hambourg est surtout connue pour son centre commercial qui se classe numéro un parmi les pays de l’UE.

D’autres métropoles comme Cologne en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Dresde en Saxe et Kiel représentent des opportunités intéressantes pour un acheter un appartement en Allemagne. En effet, le prix de vente d’un appartement s’y situe entre 3500 EUR et 5000 EUR par mètre carré.

Merci de noter que ces chiffres sont des moyennes et peuvent cacher de fortes disparités liées aux caractéristiques du marché immobilier en Allemagne. Les facteurs à prendre en compte sont l’emplacment, le quartier, l’année de construction,  l’état du logement, letype d’immeuble et surtout statut locatif (apppartement vendu libre ou loué).

L'achat d'un appartement 2 pieces à Francfort en Allemagne coute environ 350000 euros
Immeubles résidentiels d'époque à Berlin

Comment trouvez le bon appartement en Allemagne ?

La meilleure façon de trouver un appartement est de chercher dans les principales plateformes internet allemandes. Vous pouvez y trouver une bonne partie des propriétés sur le marché immobilier, mais certaines appartements sont vendues hors-marché et les annonces de vente y sont toutes en allemand. Si vous parlez anglais, certaines plateformes internationales telles que Zoopla proposent un certain choix d’appartements à vendre  avec des descriptifs détaillés en anglais.

Si vous souhaitez organiser votre recherche et votre processus d’achat immobilier en Allemagne en français, vous pouvez vous adresser à une agence qui a des conseillers francophone comme First Citiz à Berlin qui propose un service de transaction 100% en français.. Cela peut vous permettre d’éliminer ce handicap et vous concentrer sur l’essentiel, c’est à dire trouver le bon appartement ! Les agences immobilières outre-Rhin travaillent avec des honoraires basés sur le succès de la transaction. Donc à moins qu’ils ne vous trouvent le bon appartement, vous n’avez aucun frais à payer.

Une agent immobilier en Allemagne peut aussi vous aider à fixer votre budget d’achat au vu de vos critères et vous conseiller sur les meilleures options que ce soit pour acheter un logement en résidence principale ou pour investir en Allemagne. Les agents immobiliers ont aussi généralement une bonne connaissance des quartiers et des emplacements. Au vu de vos critères de recherhche (commodités, espaces verts et parcs, transports, loisirs et culture, qualité de vie…) Ils pourraient vous aider à choisir le quartier qui correspond le plus à vos attentes.


Logo de l'agence immobilière First Citiz Berlin en Allemagne

Un renseignement concernant le processus d’achat immobilier à Berlin? Nos conseillers immobiliers sont à votre disposition:

  • Tel: +49 30 41 71 72 74
  • Email: contact@firstcitiz.com
  • Addresse: Pappelallee 11, 10437 Berlin
  • Horaires: Lundi au Vendredi de 9h to 18h

Conclusion

Investir dans l’immobilier en Allemagne constitue une excellente opportunité  avec des prix attractifs qui  augmentent et une fiscalité clémente outre-Rhin. Il n’y a pas de restrictions pour les étrangers ou se financer auprès des banques allemandes. Pour réussir votre achat immobilier en Allemagne, il faut s’y prendre à l’avance, bien se renseigner sur les frais d’acquisition, le budget et le type d’appartement qu’il faut acheter et l’emplacement, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Si vous souhaitez acheter un appartement dans un quartier du centre de Berlin, l’agence immobilière First Citiz Berlin vous propose un accompagnement de A à Z en français ainsi qu’un service clé en main !