Les prix de l’immobilier à Berlin en 2021


Vous souhaitez vous renseigner sur l’évolution du prix immobilier à Berlin et les tendances du marché de la pierre dans la capitale Allemande ?

Vous êtes à la bonne addresse ! Ici vous pouvez vous pouvez vous informer sur :

  • Les prix du m2 à Berlin en 2020 -2021
  • L’évolution du prix immobilier à Berlin ces dernières années
  • Les tendances du marché immobilier à Berlin notamment dans les quartiers du centre
  • L’estimation du prix d’un appartement à Berlin
  • La différence du prix du mètre carré à Berlin selon si l’appartement est libre ou loué

Pourquoi se renseigner sur le prix du mètre carré à Berlin ?

Berlin représente aujourd’hui un marché immobilier majeur en Allemagne et en Europe. Il est suivi de près par les investisseurs du monde entier. Que vous soyez déjà propriétaire ou acquéreur potentiel, avoir une bonne idée des prix de l’immobilier à Berlin peut être très utile pour :

  • Avoir une mise à jour régulière de la valeur de marché : si vous possédez un ou plusieurs biens à Berlin , avoir une mise à jour  des tendances du marché immobilier à Berlin pourrait vous aider à suivre l’évolution de la valeur de votre patrimoine en Allemagne.
  • Prendre la bonne décision pour vendre au bon moment : en suivant les tendances et les cycles du marché, et l’évolution de la réglementation vous pourriez saisir la bonne fenêtre pour vendre au meilleur prix en tirer profit de  des cycles positifs et éviter les ralentissements du marché immobilier à Berlin au bon moment.
  • Investir à Berlin : si vous avez l’intention d’investir dans un appartement à Berlin, avoir une idée précise du prix d’un appartementà Berlin, et ce dans les différents quartiers de la ville, vous permettra de prendre les bonnes décisions en termes de type de propriété, de quartier, de superficie …
  • Acheter votre propre logement à Berlin :une bonne connaissance du prix du mètre carré à Berlin vous sera utile si vous avez l’intention d’acheter votre propre appartement dans la ville. Cela vous aiderait à définir vos critères de recherche, les zones à cibler et à avoir une bonne idée du budget d’achat de votre logement.
Carte des prix immobiliers à Berlin
Estimation immobilière gratuite
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Evolution du prix immobilier à Berlin

Les prix de l’immobilier à Berlin sont les plus bas parmi toutes les grandes villes et capitales en Europe. En effet, le prix d’achat au m2 pour un appartement dans la capitale de l’Allemagne est généralement 2 à 3 fois moins cher qu’à Paris pour un emplacement équivalent. Comparés au centre d’une grande ville comme Londres, les appartements dans la capitale de l’Allemagne sont 4 fois moins chers. Les autres grandes villes en Allemagne comme Munich sont aussi 2 à 3 fois plus chères que la capitale. Avec l’explosion du marché immobilier à Berlin, on assiste à un effet de rattrapage de niveau de prix par rapport aux autres capitales européennes. Cette tendance se poursuit à vive allure avec un taux de hausse soutenue du prix de m2 à Berlin à un taux de croissance d’environ 10% par an (9,6% en 2016, 12,7% en 2017, 12% en 2018 et 10,2% en 2019).

Depuis quelques années, la capitale de l’Allemagne connaît un engouement croissant parmi les investisseurs venant d’autres villes du pays et aussi de l’étranger (notamment les investisseurs français) aussi bien privés qu’institutionnels. En effet, en plus d’une qualité de vie reconnue dans le monde (classée meilleure ville dans le monde par les expatriés), la capitale de l’Allemagne a une économie en pleine croissance dans plusieurs secteurs comme le tourisme, la culture, les services et l’industrie numérique. La capitale Allemande est devenue le hub principal des entreprises technologiques et des start-ups en Allemagne et en Europe (70% des financements des Top 100 start-up en Allemagne) ce qui a permis le développement de plusieurs entreprises « fleurons » du secteur digital en Allemagne comme Zalando et la banque en ligne N26.

10179 Berlin, Appartement à vendre, Mitte
Nouveau

Superbe appartement neuf lumineux de 3 pièces à Berlin Mitte

Berlin - Mitte
Pièces:
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Statut:
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Prix de vente:
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Magnifique appartement neuf à proximité des quais à Berlin Mitte

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737 940 EUR
12157 Berlin, Appartement à vendre, Steglitz
Nouveau

Libre d’occupation en Mai 2022 ! Appartement Altbau à vendre à Steglitz

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Statut:
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Prix de vente:
449 000 EUR
12157 Berlin, Appartement à vendre, Steglitz

Libre en juillet 2022 ! Appartement à vendre au sein du quartier de Berlin – Steglitz

Berlin - Steglitz
Pièces:
3
Surface:
111,49 m²
Statut:
libre
Prix de vente:
725 000 EUR

Ce potentiel de hausse en plus de la sécurité d’investir dans la capitale de l’Allemagne (première économie en Europe) a fait que le volume des investissements immobiliers a été multiplié par 3 pour atteindre un rythme de 10 milliards d’euros par an (contre 3 milliards en 2014). D’ailleurs, la ville est actuellement classée dans le Top 3 des grandes villes en Europe, notamment en ce qui concerne la rentabilité et les perspectives de plus-value et de gain en capital investi en immobilier. Dans le même classement, on trouve Lisbonne à 7éme place, Copenhague à la 6éme, Barcelone à la 16éme place suivie par Paris à la 17éme place tandis que Londres se classe seulement 27éme sur 30 notamment au vu des risques économiques et monétaires liés au processus du Brexit.

Par ailleurs, la capitale de l’Allemagne a un taux de propriété foncière particulièrement bas avec moins de 20 % de propriétaires occupants, ce qui laisse une marge très importante de développement du marché immobilier de Berlin à long terme. Le taux d’occupation très élevé (env. 98.5%) et l’accroissement démographique (plus de 50 000 personnes par an), soutiennent la demande de logement et constituent des facteurs majeurs de hausse rapide et continue du prix du mètre carré à Berlin à long terme.

Les quartiers les plus prisés et les plus chers sont les quartiers les plus internationaux comme Prenzlauer Berg, Mitte et Kreuzberg qui connaissent une rareté très importante de l’offre de biens à la vente. Friedrichshain qui est environ 10-15% moins cher représente une option intéressante. Des quartiers tels que Charlottenburg, Wilmersdorf et Schöneberg plus résidentiels, représentent aussi une valeur sûre et ont des prix environ 10% moins élevés que les quartiers « internationaux ». A Wedding, Moabit, et Steglitz, les prix immobiliers commencent autour de 4200€/m2 pour les appartements libres. Il est à noter que Neukölln actuellement le plus dynamique de toute la ville et présente un potentiel très prometteur pour l’investissement avec une décote d’environ 25% moins chers que Prenzlauer Berg à titre d’exemple.

Ces chiffres sont bien entendus généraux et varient sensiblement selon l’emplacement exact du bien. En ce sens, le prix du m2 pour l’achat d’un appartement situé dans les meilleurs emplacements de Prenzlauer Berg peut dépasser ceux d’un emplacement moyen à Mitte. De même, un bien situé dans le Schillerkiez, zone très recherchée du quartier de Neukölln, se négociera plus cher et se vendra plus rapidement qu’un bien situé aux alentours du château de Charlottenburg.

Si vous souhaitez estimer votre bien immobilier à Berlin, n’hésitez pas à prendre contact avec note équipe. En effet, notre agence immobilière vous propose une estimation immobilière gratuite à Berlin, une commercialisation sans frais et une gestion clé en main de la vente en Allemagne jusqu’au rendez-vous chez le notaire.

Les prix du m2 à Berlin par quartier 

Le prix immobilier moyen à Berlin est de 4630 euros par m2 en début 2020. Ce chiffre est une moyenne globale qui combine tous les types de biens libres (Eigentumswohnungen) et ceux vendus loués (appelés Kapitalanalage) qui peuvent présenter une décote qui peut atteindre les 40% sur certains biens loués de placement à long terme. Cette différence est due à la très forte demande pour les nouveaux logements vacants et l’offre très réduite d’appartements libres sur le marché immobilier à Berlin qui représentent environ 2% des appartements. Cette moyenne  inclut aussi tous les types de propriétés, dans le neuf et dans l’ancien, ainsi que toutes les gammes de biens notamment dans le segment de l’immobilier de luxe à Berlin. Le tableau ci-dessous illustre clairement cette dynamique du marché immobilier à Berlin avec une hausse des prix à deux chiffres.

Quartier  Evolution du prix du m2 à Berlin en 2019
Charlottenburg – Wilmersdorf +8,1%
Friedrichshain – Kreuzberg +7,6%
Lichtenberg +8,5%
Marzahn-Hellersdorf +3%
Mitte +4%
Neukölln +11,7%
Pankow +7,5%
Reinickendorf +10,9%
Spandau +11,8%
Steglitz-Zehlendorf +11,6%
Tempelhof – Schöneberg +14,1%
Treptow – Köpenick +15,2%
Moyenne de la ville +10,2%

Les prix de l’immobilier à Mitte

Les prix au m2 à Berlin Mitte (centre historique) pour un appartement libre dans l’ancien se situe autour de 6500€ par m2. Cela étant pour des raisons historiques notamment la construction du mur en 1961, il y a très peu d’offres d’appartements dans l’ancien à Mitte. Les acheteurs ont plus de choix dans le neuf avec des programmes immobiliers prometteurs en termes de plus-value, proposés à partir de 8000€/m2.  A titre d’exemple un 2 pièces de 50m2 à Mitte dans le neuf coûte environ 350.000€. Il est à noter que Mitte a un statut particulier pour les investisseurs avec une concentration de la demande internationale venant du monde entier sur ce quartier, le plus central. Mitte connait aussi un fort développement notamment avec la construction du projet urbain Europacity à côté de la gare centrale (Regierungsviertel) et la construction de nouveaux immeubles au sud à côté de « l’île des pêcheurs » (Fisherinsel). Pour un investissement locatif dans un appartement avec un loyer réglementé, il faut compter autour un prix du mètre carré à Berlin Mitte d’autour de 4500 euros.

Les prix de l’immobilier à Prenzlauer Berg

Actuellement le quartier le plus recherché de la ville, le mètre carré à Prenzlauer Berg se négocie à partir de 5500€/m2. Un 2 pièces de 50m2 en bon état dans un Altbau à Prenzauer Berg coûte actuellement autour de 300.000€. Les zones les plus recherchées se trouvent autour de Helmholtzplatz, Stargarder strasse, Kollwitzplatz et Kastanienallee et les prix du mètre carré sont plutôt à partir de 6500 euros. Dans les rares programmes neufs en construction, les prix commencent à 7500€/m2. Pour un appartement vendu occupé avec un loyer réglementé (dans l’anicen), le prix du mètre carré à Berlin Prenzlauer Berg se situe autour de 3700 euros.

Les prix de l’immobilier à Friedrichshain

Les prix immobiliers à Friedrichshain commencent autour de 5000€/m2 dans l’ancien pour un appartement libre. Pour les acheteurs en quête d’un parfum d’histoire, il est possible d’acquérir un appartement sur la Karl-Marx Allee de style Stalinien (réputés très solides et immeubles classés) pour un niveau de prix légèrement supérieur. Il y a quelques programmes neufs à partir de 7500€ par m2 mais qui peuvent atteindre les 9000 à10000€ par m2 sur les quais près de la Mercedes-BenzArena. Pour un achat d’un appartement loué dans lancien, le prix du mètre carré à Berlin Friedrichshain, se situe autour 3500 euros par m2.

Les prix de l’immobilier à Neukölln

Les prix immobiliers à Neukölln dans l’ancien démarrent autour de 4500€/m2. Le quartier connaît une profonde transformation et un fort taux de demande notamment des acheteurs des pays nordiques, des britanniques et aussi des français. Les zones les plus demandées se situent dans le Schillerkiez et autour de la Richardplatz. Dans ces zones l’achat d’un 2 pièces coute environ 250.000€. Pour un investissement locatif dans appartement avec un loyer reglementé, le prix du mètre carré à Berlin Neukölln, démarre autour dee 3500 euros.

Les prix de l’immobilier à Kreuzberg

Les prix immobiliers à Kreuzberg dans l’ancien (bien libres) démarrent autour de 5200€/m2 et sont en train d’augmenter fortement en raison de la rareté des biens et la classification de zones centrales notamment autour du Markthalle 9, le Begmannkiez et Wranglerkiez en tant que Milieuschutzgebiet. Pour les appartements vendus loués (avec des loyers modérés) il faut compter autour de 3700 euros par m2.

Les prix de l’immobilier à Schöneberg

Ce quartier central entre Est et Ouest connaît aussi une rareté de biens à vendre et les prix démarrent autour de 4700 par m2. Les meilleures zones se situent autour Akazienstrasse et Winterfeldplatz. Il y a quelques nouveaux programmes neufs proche du quartier diplomatique avec des prix à partir de 7500€/m2. Pour un appartement vendus loué (avec des loyer reglementé), le prix du mètre carré à Berlin Schöneberg se négocie autour de 3500 euros.

Les prix de l’immobilier à Charlottenburg

Les prix de l’immobilier à Charlottenburg commencent à partir de 4700 € / m2 dans les immeubles de l’époque d’après-guerre et en particulier au nord de Charlottenburg. Les prix pour un achat dans es immeubles ancien du début du 20éme siècle commence à 5000 euros par m2. Les zones les plus recherchées sont autour de Savignyplatz, Kurfürstendamm et Oliverplatz où les prix atteignent les 7500 euros au m2. Pour un investissement locatif dans un bien déjà loué, les appartements se négocient autour de 3500 € / m2.

Les prix de l’immobilier à Wilmersdorf

Les prix de l’immobilier à Wilmersdorf diffèrent en fonction de l’emplacement. Grünewald et la zone autour de Roseneck sont relativement chers avec des prix commençant autour de 5000 € par m2. Dans d’autres emplacements, tels que le Fehrbelliner Platz, les prix démarrent autour de 4500 € par m2. Les appartements, déjà loués avec des loyers modérés, se vendent autour de 3500 € par mètre carré.

Les prix de l’immobilier à Steglitz

Steglitz est un quartier prisé par les familles berlinoises, avec des prix commençant autour de 4200 euros par m2 avec un fort potentiel de croissance. Les endroits les plus recherchés sont autour de la mairie et de Schlosstraße. Les appartements loués avec des loyers réglementés sont vendus autour de 3000 euros par m2.

Les prix de l’immobilier à Wedding

Le prix immobilier à Berlin Wedding démarre autour de 4200€ par m2 pour un appartement libre dans l’ancien. Wedding offre un bon placement locatif au vu de sa proximité avec Mitte et un fort potentiel de plus-value. Pour un achat d’une propriété déjà louée, les appartements à Wedding se négocient autour de 3500 euros par mètre carré.

Les prix de l’immobilier à Moabit

Le prix immobilier à Berlin Moabit commence autour de 4200 € par m2 pour un appartements vendu libre. Les endroits les plus recherchés sont autour de Kaiserin-Augusta Ufer, Stephankiez et Huttenkiez. Moabit offre un bon potentiel d’investissement étant donné sa proximité avec Mitte et Charlottenburg. Pour l’achat d’une d’une propriété déjà louée (avec un rendement modéré) à Moabit, il faut compter environ 3500 euros par mètre carré.

Pour tout renseignement concernant les prix immobiliers dans les quartiers centraux de la ville (que ce soit en libre ou en loué), n’hésitez pas à contacter notre agence immobilière franco-allemande à Berlin.

Astuce investisseur : acheter un appartement à un prix du m2 décoté à Berlin

Les appartements vendus déjà loués peuvent représenter une décote importante, pouvant aller jusqu’à 35% du prix du m2 d’un bien similaire vendu libre. Cela s’explique d’un côté par la pénurie des logements libres et la forte demande de logement que ce soit à l’achat ou à la location. De l’autre côté, le niveau du loyer d’un logement libre actuellement mis en location est supérieur au loyer d’un logement qui a été loué il y a quelques années, au vu de la hausse des loyers. Cela explique donc cette importante différence au niveau du prix du m2 à Berlin.

Pour un investisseur en recherche d’un pur investissement locatif avec un important potentiel de plus-value à long-terme, cela peut constituer une excellente option pour l’achat d’un bien décoté. Avec l’avantage de la fiscalité et de l’exonération de l’impôt sur la plus-value au bout de juste 10 années de détention en Allemagne, les perspectives de retour et de taux de rendement sur ce type d’investissement va du simple au double voire au triple de la somme investie.

13353 Berlin, Appartement à vendre, Wedding

Emplacement à fort potentiel : T2 à vendre à Wedding

Berlin - Wedding
Pièces:
2
Surface:
52,66 m²
Statut:
Loué
Prix de vente:
199 000 EUR
12167 Berlin, Appartement à vendre, Steglitz
RESERVÉ

A vendre: T1 lumineux à moins de 4000 € / m² avec balcon exposé plein sud

Berlin - Steglitz
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Statut:
Loué
Prix de vente:
153 000 EUR
12167 Berlin, Appartement à vendre, Steglitz
RESERVÉ

Lot d’appartements à moins de 4000 € / m² – belle opportunité d’investissement

Berlin - Steglitz
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Statut:
Loué
Prix de vente:
384 000 EUR
12167 Berlin, Appartement à vendre, Steglitz
RESERVÉ

Investissement de rapport: appartement 2 pièces loué dans un emplacement en plein essor

Berlin - Steglitz
Pièces:
2
Surface:
58,80 m²
Statut:
Loué
Prix de vente:
231 000 EUR

Notre agence immobilière est à votre disposition pour plus de renseignements en français concernant le marché immobilier de Berlin, la procédure d’achat d’un appartement à Berlin, les frais de notaire, les quartiers à cibler et le niveau des loyers pour bien destiné à la location ou déjà loué.

Nos conseillers franco-allemands vous renseigneront aussi sur les types de biens à choisir pour un investissement immobilier à Berlin ainsi que les différences de fiscalité allemande en ce qui concerne les revenus de location par rapport à la France. Vous pourrez aussi financer votre acquisition par un crédit de banque et en ce sens vous renseigner sur les possibilités de financement auprès d’une banque allemande ou d’un établissement de crédit en Allemagne ainsi que sur les taux actuels d’emprunt en Allemagne.

Pour toute autre information pertinente relative à votre projet d’achat immobilier, n’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe et  à consulter notre sélection d’appartements à vendre à Berlin.

Si vous êtes propriétaire et que vous pensez à vendre un bien immobilier à Berlin,  n’hésitez pas à nous contacter pour faire estimer votre bien. Notre agence immobilière internationale vous propose une estimation immobilière gratuite de votre bien immobilier. En ce sens, notre agence vous propose une gestion clé en main du processus de vente en Allemagne jusqu’au rendez-vous chez le notaire.

N’hésitez donc pas à nous contacter pour réaliser une estimation gratuite de votre appartement !

On vous rappelle !
Une question ou un renseignement ? Un conseiller en immobilier à Berlin vous rappelle !

Note : Les informations et la carte des prix ci-dessus sont indicatifs et non-contractuels.  La carte représente le niveau général indicatif des prix dans les différents quartiers de la capitale de l’Allemagne. Merci de noter qu’au sein d’un seul quartier, le prix du m2 à Berlin peut varier d’une façon significative en fonction des critères comme le statut (libre ou investissement locatif), le rendement, l’étage (rez de chaussée, étage élevé, avec ou sans ascenseur…), l’état du bien et de l’immeuble, l’année construction et l’emplacement.