Les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier à Berlin

Plus le temps passe, plus l’investissement immobilier à Berlin croît et gagne en attractivité grâce à la croissance et au dynamisme de la ville. Berlin fait en effet partie des meilleurs terrains à prospecter dans le cadre d’un investissement locatif á l’étranger. Cela dit, la ville est constituée de plus d’une douzaine de quartiers. Il n’est donc pas évident d’en choisir un pour investir. Découvrez ici l’essentiel à connaître pour faire le choix idéal pour votre investissement locatif à Berlin.

Quels sont les quartiers les plus rentables pour un investissement immobilier à Berlin ?

Le marché immobilier berlinois est assez diversifié et reste abordable malgré la hausse des prix actuelle. Pour votre choix d’investissement immobilier à Berlin, vous devriez opter pour les quartiers à fort potentiel et voir à long terme. Même si la rentabilité locative est limitée au moment de l’achat du bien, le développement de la ville long terme vous donnera raison.

Les quartiers de Berlin-Est

En plus de représenter le centre historique de Berlin, Mitte voit toute l’activité de la capitale allemande concentrée en son sein. Même si les prix immobiliers y sont relativement plus élevés que dans les autres quartiers, acheter un appartement pour un investissement immobilier à Berlin-Mitte représente une importante source de revenus à long terme et une valeur de placement sûre en plein centre de la capitale de l’Allemagne. Prenzlauer Berg avec des prix similaires à Mitte, constitue aussi une valeur sûre de placement dans la pierre. Ce quartier est considéré comme le plus recherché de tout Berlin. Si vous trouvez une opportunité n’hésitez pas à la saisir car les biens se vendent rapidement au vu de la forte demande et l’offre limitée d’appartements à vendre.

Enfin Friedrichshain offre un bon compromis avec des prix 10 à 20% moindres et une proximité immédiate de Alexanderplatz.

Les quartiers de Berlin Ouest

Berlin-Ouest constitue une valeur sûre pour investir en immobilier à Berlin.

Les quartiers de Charlottenburg-Wilmersdorf et Schöneberg sont des quartiers résidentiels plutôt haut de gamme. Cela est le cas surtout pour Charllottenburg connu pour son château mythique, très touristique et connu pour ses illustres avenues comme Kurfürstendamm et Kantstrasse et ses grandes places comme Savigny Platz et Oliver Platz. Wilmersdorf se distingue par son côté résidentiel haut de gamme avec de magnifiques immeubles berlinois d’époque. Quant à Schöneberg, c’est géographiquement l’arrondissement le plus central de la ville et celui qui bénéficie d’un accès facile à tous les autres quatiers de la capitale de l’Allemagne. Il se distingue par des emplacements très prisés notamment le quartier diplomatique et le quartier très animé autour de Nollendorfplatz et Akazienkiez idéal pour sortir avec d’innombrables terrasses de cafés, restaurants et galeries d’art.

Le quartier résidentiel de Steglitz dans le sud-ouest de la capitale allemande offre aussi un excellent potentiel avec des prix environ 20% moins chers que les autres quartiers de Berlin-Ouest.

Les quartiers de Berlin-Sud

Au sud de Berlin, on trouve les deux quartiers les plus animés de tout Berlin : Neukölln et Kreuzberg. Ce sont deux quartiers jeunes, multiculturels avec de nombreux étudiants et entrepreneurs et expatriés. Avec ses bars, restaurants, clubs et nombreux parcs, l’ensemble des deux quartiers appelé Kreuz-Kölln constitue un lieu propice aux sorties et offre une ambiance alternative. Il s’agit donc d’un cadre de vie qui fait rêver plus d’un.

Investir dans l’immobilier à Berlin Kreuzberg ou Neukölln, c’est aussi la garantie d’avoir un bon rendement et de louer facilement car la demande pour la location y est très forte. Avec des prix 20 à 40% moins cher que Mitte, investir à Kreuz-Kölln devient logiquement un des plus rentables placements de la capitale allemande.

Qu’est-ce qui explique le dynamisme du marché immobilier berlinois ?

À Berlin, les habitants préfèrent la location d’appartement à l’achat. C’est pour cela que les investissements locatifs y sont aussi rentables. Plus concrètement, seulement 20% des Berlinois sont propriétaires-occupants.

Par ailleurs, les prix immobiliers à Berlin (environ 4600 euros par m²) sont plus bas que dans la majorité des grandes villes et capitales européennes. À Londres par exemple, les prix immobiliers valent 3 à 5 fois ceux des quartiers de Berlin. Le capital à investir est donc beaucoup plus abordable à Berlin, mais ce n’est pas tout.

Ces prix ont une tendance haussière. Ils augmentent d’environ 10 % chaque année. Il n’est donc jamais trop tard pour un investissement immobilier à Berlin puisque les bénéfices engendrés augmentent au fil des années. Mais plus vite vous investissez, plus vous bénéficierez de cette croissance rapide.

Enfin, Berlin offre un cadre de vie très convoité dans l’Europe entière. Capitale des Start-ups en Allemagne et en Europe, il attire énormément d’entrepreneurs. Ces derniers représentent une bonne partie des locataires potentiels de biens immobiliers (pour leur logement et leurs locaux d’entreprise). Il en est de même pour les étudiants qui s’installent constamment dans la ville.

Les prix de l'immobilier à Berlin-Mitte sont les plus chers de la ville
Prenzlauer Berg est le meilleur quartier pour un investissement locatif à Berlin-Est


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Quels sont les atouts pour investir en immobilier à Berlin ?

Berlin s’est beaucoup développé ces dernières années. Cela est lié au dynamisme économique de l’Allemagne et l’attractivité de la ville.

La puissance économique et la stabilité de l’Allemagne

Grâce à ses nombreux atouts, l’Allemagne est la première puissance économique de l’UE et quatrième puissance mondiale. Son marché intérieur dynamique attire de nombreuses entreprises françaises qui finissent par s’implanter dans le pays. D’ailleurs, plus de 25 % de ces entreprises tiennent 20 % de leurs chiffres d’affaires de leurs filiales allemandes. C’est dire combien un investissement immobilier à Berlin peut être rentable.

Le second atout du pays réside dans sa population active et qualifiée. L’enseignement étant gratuit en Allemagne, le pays dispose de 3 fois plus d’apprentis que la France. De plus, le taux de chômage des jeunes est 3 fois moins important.

Enfin, l’Allemagne dispose d’un niveau de vie élevé. En ce qui concerne l’éducation, les compétences, l’équilibre vie professionnelle-vie privée, les revenus et le patrimoine, l’Allemagne est bien mieux positionnée que la moyenne des pays d’europe

Au vu de tous ces atouts, on peut aisément comprendre pourquoi Berlin occupe une place de choix en ce qui concerne les opportunités professionnelles et entrepreneuriales. Vient alors s’ajouter la richesse culturelle et la qualité de vie de la ville.

La richesse culturelle et la qualité de vie

La diversité culturelle de Berlin met la ville sur un piédestal et fait de la culture l’un de ses secteurs de prédilection. Berlin possède plus de 175 musées, 400 galeries d’art, plus de 140 théâtres ainsi que 4 opéras ce qui fait que la ville est dotée d’une programmation culturelle exceptionnelle. Reconnue comme reine du monde de l’électro, avec des clubs mondialement connus comme le Trésor et Berghain la ville a su se faire sa place dans une pop culture dont la naissance a suivi la chute du mur de Berlin. Il va de soi qu’avec 4 opéras Berlin. Le cinéma n’est pas en reste dans la capitale allemande`à travers son célèbre festival cinématographique international.

D’un autre côté, la vill est dotée de nombreux parcs, lacs et espaces verts qui font le bonheur des habitants notamment durant le week-end. Les espaces verts constituent environ 35% de la surface de la ville ce qui en fait une des villes les plus écologiques d’Europe.

Avec tous ces atouts culturels et et la qualité de vie qu’offre la capitale allemande il est normal qu’elle attire de nombreux nouveaux habitants (5000 par an). En effet, Berlin est pris d’assaut par les expatriés en provenance des 4 coins du monde ainsi que de nombreux allemands du sud et de l’ouest qui viennent s’y installer. Une forte activité économique notamment dans le domaine des start-ups, des services et du tourisme ne fait qu’amplifier l’attractivité de la ville. Cela implique t un développement du marché immobilier locatif et accentue la demande des logements.

Quels sont les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif à Berlin ?

La fiscalité immobilière en Allemagne constitue un grand avantage pour un investissement locatif à Berlin. En tant qu’investisseur immobilier français à Berlin:

  • Vous ne devez aucune cotisation, à l’opposé des 15,5 % de prélèvements sociaux en France ;
  • Vous seriez exonéré d’impôts sur la plus-value immobilière si vous décidez de vendre votre bien immobilier à Berlin.
  • Vous avez la possibilité de déduire 2-2,5 % de la valeur du bien immobilier pendant 40 ans, en plus des charges courantes et des intérêts d’emprunt ;
  • Et vos revenus fonciers ne seront imposés qu’en Allemagne. Le taux progressif auquel vous êtes soumis est très intéressant. Par exemple, pour 1 500 euros de revenus nets annuels, le taux est de 16 % contre 45 en France au barème de l’impôt sur le revenu.

Pour faire court, les investisseurs immobiliers français ont tout à gagner à Berlin, sur le plan fiscal.

Que faut-il savoir avant de faire son investissement locatif à Berlin ?

Un investissement locatif à Berlin n’est réellement rentable que s’il est planifié sur le long terme. Pour s’en rendre compte, il suffit de tenir compte de l’augmentation constante des prix (10 % par an) et de l’exonération fiscale qui n’apparaît qu’au bout de 10 ans.

En outre, la procédure d’achat d’un appartement à Berlin (et en Allemagne) est bien plus rapide qu’en France. Il ne faut pas plus d’une signature pour conclure la vente. Cependant, il n’y a généralement pas de clause suspensive d’obtention du crédit dans l’acte notarié de vente. Le financement est donc bouclé en amont du rendez-vous chez le notaire.

Pour toute question ou renseignement concernant l’investissement immobilier à Berlin, l’équipe de First Citiz se tient à votre disposition !


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Berlin - Steglitz
Pièces:
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Surface:
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