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Les prix de l'immobilier à Berlin en 2019

 

 

Prix du marché immobilier par quartier de la ville de Berlin en 2019

 

Evolution du prix du m2 à Berlin

Les prix de l'immobilier à Berlin sont les plus bas parmi toutes les grandes villes et capitales en Europe. En effet, le prix d'achat au m2 pour un appartement dans la capitale de l'Allemagne est généralement 2 à 3 fois moins cher qu'à Paris pour un emplacement équivalent. Comparés au centre d'une grande ville comme Londres, les appartements dans la capitale de l'Allemagne sont 4 fois moins chers. Les autres grandes villes en Allemagne comme Munich sont aussi aussi 2-3 fois plus chères que la capitale. Avec l'explosion du marché immobilier dans la ville, on assiste à un effet de rattrapage des prix de la ville par rapport aux autres capitales européennes qui se poursuit à vive allure avec un taux de hausse soutenue des prix à un taux d'environ 10% par an (9,6% en 2016, 12,7% en 2017 et 12% en 2018).  

Depuis quelques années, la capitale de l'Allemagne connaît un engouement croissant parmi les investisseurs venant d'autres villes du pays et aussi de l'étranger (notamment les investisseurs français) aussi bien privés qu'institutionnels. En effet, en plus d'une qualité de vie reconnue dans le monde (classée meilleure ville dans le monde par les expatriés), Berlin a une économie en pleine croissance dans plusieurs secteurs comme le tourisme, la culture, les services et l'industrie numérique La capitale de l'Allemagne est devenue le hub principal des entreprises technologiques et des start-ups en Allemagne et en Europe (70% des financements des Top 100 start-up en Allemagne) ce qui a permis le développement de plusieurs "fleurons" comme Zalando et la banque en ligne N26.

Ce potentiel de hausse en plus de la séurité d'investir dans la capitale de l'Allemagne (première économie en Europe) a fait que le volume des investissements immobiliers a été multiplié par 3 pour atteindre un rythme de 10 milliards d'euros par an (contre 3 milliards en 2014). D'ailleurs, la ville est actuellement classée dans le Top 3 des grandes villes en Europe, notamment en ce qui concerne la rentabilité et les perspectives de plus-value et de gain en capital investi en immobilier. Dans le même classement, on trouve Lisbonne à 7éme place, Copenhague à la 6éme, Barcelone à la 16éme place suivie par Paris à la 17éme place tandis que Londres se classe seulement 27éme sur 30 notamment au vu des risques économiques et monétaires liés au processus du Brexit.

Par ailleurs, la capitale de l'Allemagne a un taux de propriété foncière particulièrement bas avec moins de 20 % de propriétaires occupants, ce qui laisse une marge très importante de développement du marché berlinois à long terme. Le taux d’occupation très élevé (env. 98.5%) et l’accroissement démographique (plus de 50 000 personnes par an), soutiennent la demande de logement et constituent des facteurs majeurs de hausse rapide et continue du prix à long terme.

Les quartiers les plus prisés et les plus chers sont les quartiers les plus internationaux comme Prenzlauer Berg, Mitte et Kreuzberg qui connaissent une rareté très importante de l'offre de biens à la vente. Friedrichshain qui est environ 10-15% moins cher représente une option intéressante . Des quartiers tels que Charlottenburg, Wilmersdorf et Schöneberg plus résidentiels, représentent aussi une valeur sûre et ont des prix environ 10% moins élevés que les quartiers "internationaux". A Wedding, Moabit, et Steglitz, les prix immobiliers commencent autour de 4200€/m2 pour les appartemnets libres. Il est à noter que Neukölln actuellement le plus dynamique de toute la ville et présente un potentiel très prometteur pour l'investissement avec une décote d'environ 25% moins chers que Prenzlauer Berg à titre d'exemple.                                   

 

Ces chiffres sont bien entendus généraux et varient sensiblement selon l'emplacement exact du bien. En ce sens, le prix d'achat d'un appartement situé dans les meilleurs emplacements de Prenzlauer Berg peut dépasser ceux d'un emplacement moyen à Mitte. De même, un bien situé dans le Schillerkiez, zone très recherchée du quartier de Neukölln, se négociera plus cher et se vendra plus rapidement qu'un bien situé aux alentours du château de Charlottenburg.

 

Evolution des prix de l'immobilier à Berlin par quartier

 

 

 

 

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Cette tendance de rattrapage par rapport aux autres capitales européennes et les perspectives de plus-value immobilière sont parmi les premiers facteurs pour investir dans la pierre dans la capitale de l'Allemagne. En ce sens, Berlin est la ville où les prix ont le plus augmenté dans le monde en 2017. Le tableau ci-dessous illustre clairement cette dynamique du marché immobilier berlinois avec une hausse des prix à deux chiffres.

 

Quartier

 Evolution des prix en 2018

Charlottenburg - Wilmersdorf +18,5%
Friedrichshain - Kreuzberg +7,2%
Lichtenberg +7,3%
Marzahn-Hellersdorf +17,2%
Mitte +10,7%
Neukölln +10,4%
Pankow +13,6%
Reinickendorf +23,3%
Spandau +20,0%
Steglitz-Zehlendorf +7,8%
Tempelhof - Schöneberg +9,5%
Treptow - Köpenick +10,4%
Moyenne de la ville +12,0%


 

Les prix de l'immobilier à Berlin par quartier 

Le prix immobilier moyen à Berlin est de 4150 euros par m2 en début 2019. Ce chiffre est une moyenne globale qui combine tous les types de biens, étages et aussi les biens vendus libres (Eigentumswohnungen) et ceux vendus loués (appelés Kapitalanalage) qui peuvent présenter une décote qui peut atteindre les 35% sur certains produits d'investissement. Cette différence est due à la très forte demande pour les nouveaux logements vacants et l'offre très réduite d'appartements libres sur le marché berlinois. 

 

Le prix de l'immobilier à Berlin Mitte

Les prix au m2 à Mitte (centre historique) pour un appartement libre dans l'ancien se situe autour de 5800€/m2. Ceci étant pour des raisons historiques notamment la construction du mur en 1961, il y a très peu d'offres d'appartements dans l'ancien à Mitte. Les acheteurs ont plus de choix dans le neuf avec des programmes immobiliers prometteurs en termes de plus-value, proposés à partir de 6300€/m2.  A titre d'exemple un 2 pi`ces de 50m2 à Mitte dans le neuf coûte environ 350.000€. Il est à noter que Mitte a un statut particulier pour les investisseurs avec une concentration de la demande internationale venant du monde entier sur ce quartier, le plus central. Mitte connait aussi une fort développement notamment avec la construction du projet urbain Europacity à côté de la gare centrale (Regierungsviertel) et le développment de nouveaux immeubles au sud à côté de "l'île des pêcheurs" (Fisherinsel). Pour un investissement locatif dans un bien avec un loyer modéré, il faut compter autour de 4800 euros par m2.

 

Le prix de l'immobilier à Prenzlauer Berg

Actuellement le quartier le plus recherché de la ville, le mètre carré à Prenzlauer Berg se négocie à partir de 5500€/m2. Un 2 pièces de 50m2 en bon état dans un Altbau à Prenzauer Berg coûte actuellement autour de 300.000€. Les zones les plus recherchées se trouvent autour de Helmholtzplatz, Stargarder strasse, Kollwitzplatz et Kastanienallee et les prix sont plutôt à partir de 6000€/m2. Dans les rares programmes neufs en construction, les prix commencent à 6000€/m2. Pour un appartement vendu occupé avec un loyer modéré, il faut compter autour de 4200 euros au m2.

 

Prix immobilier à Friedrichshain

Les prix immobiliers à Friedrichshain commencent autour de 5000€/m2 dans l'ancien pour un appartement libre. Pour les acheteurs en quête d'un parfum d'histoire, il est possible d'acquérir un appartement sur la Karl-Marx Allee de style Stalinien (réputés très solides et immeubles classés) pour un niveau de prix légèrement supérieur. Il y a quelques programmes neufs à partir de 6000€/m2 mais qui peuvent atteindre 7000€/m2 sur les quais près de la Mercedes-BenzArena. Pour un achat d'un appartement loué dans le centre de Friedrichshain, il faut compter autour 3800 euros par m2.

 

Prix immobilier à Neukölln

Les prix immobiliers à Neukölln dans l'ancien démarrent autour de 4500€/m2. Le quartier connaît une profonde transformation et une fort taux de demande notamment des acheteurs des pays nordiques, des britanniques et aussi des français. Les zones les plus demandées se situent dans le Schillerkiez et autour de la Richardplatz. Dans ces zones l'achat d'un 2 pièces coute environ 250.000€. Pour un investissement locatif dans appartment loué il faut compter autour de 3500 euros au m2.

 

Prix immobilier à Kreuzberg

Les prix immobiliers à Kreuzberg dans l'ancien (bien libres) démarrent autour de 5200€/m2 et sont en train d'augmenter fortement en raison de la rareté des biens et la classification de zones centrales notamment autour du Markthalle 9, le Begmannkiez et Wranglerkiez en tant que Milieuschutzgebiet. Pour les appartements vendus loués (avec des loyers modérés) il faut compter autour de 3800 euros par m2.

 

Prix immobilier à Schöneberg

Ce quartier central entre Est et Ouest connaît aussi une rareté de biens à vendre et les prix démarrent autour de 4500€/m2. Les meilleures zones se situent autour Akazienstrasse et Winterfeldplatz. Il y a quelques nouveaux programmes neufs proche du quartier diplomatique avec des prix à partir de 5500€/m2.  Les appartements vendus loués (avec des loyers modérés) se négocient autour de 3500 euros par m2.

 

Prix immobilier à Charlottenburg

Les prix de l'immobilier à Charlottenburg commencent à partir de 4500 € / m2 dans les immeubles de l'époque d'après-guerre et en particulier au nord de Charlottenburg. Les prix pour les immeubles anciensdu début du 20éme siècle commencent à 5000 € / m2. Les zones les plus recherchées sont autour de Savignyplatz, Kurfürstendamm et Oliverplatz où les prix atteignent les 6500 euros au m2. Pour un investissement locatif dans un bien déjà loué, les  appartements se négocient autour de 3500 € / m2.

 

Prix immobilier à Wilmersdorf

Les prix de l'immobilier à Wilmersdorf diffèrent en fonction de l'emplacement. Grünewald et la zone autour de Roseneck sont relativement chers avec des prix commençant autour de 5000 € / m2. Dans d'autres emplacements, tels que le Fehrbelliner Platz, les prix démarrent autour de 4500 € / m2. Les  appartements, déjà loués avec des loyers modérés, se vendent autour de 3800 € par mètre carré.

 

Prix immobilier à Steglitz

Steglitz est un quartier prisé par les familles berlinoises, avec des prix commençant autour de 4200 € / m2 avec un fort potentiel de croissance. Les endroits les plus recherchés sont autour de la mairie et de Schlosstraße. Les appartements loués sont vendus autour de 3300 € / m2.

 

Prix immobilier à Wedding

Les prix immobiliers à Wedding démarrent autour de 4200€/m2 pour un appartement libre dans l'ancien. Wedding offre un bon placement locatif au vu de sa proximité avec Mitte et un fort potentiel de plus-value. Pour un achat d'une propriété déjà louée, les appartements à Wedding se négocient autour de 3500 euros par mètre carré.

 

Prix immobilier à Moabit

Les prix immobiliers à Moabit commencent autour de 4200 € par m2 pour les appartements libres. Les endroits les plus recherchés sont autour de Kaiserin-Augusta Ufer, Stephankiez et Huttenkiez. Moabit offre un bon potentiel d'investissement étant donné sa proximité avec Mitte et Charlottenburg. Pour l'achat d'une d'une propriété déjà louée (avec un rendement modéré) à Moabit, il faut compter  environ 3500 € par mètre carré.
 
Pour tout renseignement concernant les prix immobiliers dans les quartiers centraux de la ville (que ce soit en libre ou en loué), n'hésitez pas à contacter notre agence immobilière internationale à Berlin.
 

Astuce investisseur : comment acheter un appartement décoté à Berlin ?

Les appartement vendus déjà loués peuvent représenter une décote importante, pouvant aller jusqu'à 35% du prix du m2 d'un bien similaire vendu libre. Cela s'explique d'un côté par la pénurie des logements libres et la forte demande de logement que ce soit à l'achat ou à la location. De l'autre côté, le niveau du loyer d'un logement libre actuellement mis en location est supérieur au loyer d'un logement qui a été loué il y a quelques années, au vu de la hausse des loyers. Cela explique donc cette importante différence de prix.

Pour un investisseur en recherche d'un pur investissement locatif avec un important potentiel de plus-value à long-terme, cela peut constituer une excellente option pour l'achat d'un bien décoté. Avec l'avantage de la fiscalité et de l'exonération de l'impôt sur la plus-value au bout de juste 10 années de détention en Allemagne, les perspectives de retour et de taux de rendement sur ce type d'investissement va du simple au double voire au triple de la somme investie.

Notre agence immobilière est à votre disposition pour plus de renseignements en français concernant le marché immobilier berlinois, la procédure d'achat d'un appartement en Allemagne, les frais de notaire, les quartiers à cibler et le niveau des loyers pour bien destiné à la location ou déjà loué.

Nos conseillers vous renseigneront aussi sur les types de biens à choisir pour un investissement immobilier à Berlin ainsi que les différences de fiscalité allemande en ce qui concerne les revenus de location par rapport à la France. Vous pourrez aussi financer votre acquisition par un crédit de banque et en ce sens vous renseigner sur les possibilités de financement auprès d'une banque allemande ou d'un établissement de crédit en Allemagne ainsi que sur les taux actuels d'emprunt en Allemagne.

Pour toute autre information pertinente relative à votre projet d'achat immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec notre équipe et  à consulter notre sélection d'appartements à vendre à Berlin.

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez faire estimer et vendre un bien immobilier à Berlin, notre agence immobilièreinternationale vous propose une estimation immobilière gratuite de votre bien. Aussi en tant que propriétaire, vous n'avez pas de frais pour la vente et nous vous une gestion clé en main du processus de vente en Allemagne jusqu'au rendez-vous chez le notaire.

N'hésitez donc pas à nous contacter pour réaliser une estimation gratuite de votre appartement !

 

 

 *Cette carte représente le niveau général des prix dans les différents quartiers. Merci de noter qu'au sein d'un seul quartier, les prix peuvent varier d'une façon significative en fonction des critères comme le statut (libre ou investissement locatif), le rendement, l'étage, l'état du bien et de l'immeuble, l'année construction et l'emplacement.

 

 

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