Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte die Immobilienrendite bereits vor der Besichtigung berechnen. Sie zeigt, wie die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis und zum eingesetzten Kapital stehen.
Für eine schnelle Einschätzung genügt die Bruttomietrendite. Für eine fundierte Kaufentscheidung sind vor allem die Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite relevant: Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten, während die Eigenkapitalrendite zusätzlich die Finanzierung einbezieht.
Brutto- und Netto Immobilienrendite berechnen
Geben Sie Kaufpreis, Nettokaltmiete und Kosten ein. Der Rechner ermittelt die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die voraussichtliche Gesamtinvestition.
Ihre Berechnung
Ergebnis auf Basis Ihrer EingabenJahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Jahresertrag nach nicht umlagefähigen Kosten ÷ Gesamtinvestition × 100
Der Rechner bietet eine erste Orientierung. Finanzierung, steuerliche Effekte, individuelle Maßnahmen und die mögliche Wertentwicklung sind nicht Bestandteil dieser vereinfachten Berechnung.
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ermöglicht einen schnellen Vergleich verschiedener Immobilienangebote. Dafür wird die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt.
Formel:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite
Monatliche Nettokaltmiete: 1.500 Euro
Jahresnettokaltmiete: 1.500 × 12 = 18.000 Euro
18.000 Euro ÷ 450.000 Euro × 100 = 4 Prozent Bruttomietrendite
Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten sind darin noch nicht berücksichtigt. Für eine genauere Bewertung wird deshalb zusätzlich die Nettomietrendite berechnet.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite berücksichtigt neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten und die jährlichen Ausgaben, die beim Eigentümer verbleiben.
Formel:
(Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
In der Beispielrechnung betragen die Kaufnebenkosten 8 Prozent (bei provisionsfreiem Kauf) beziehungsweise 36.000 Euro. Zusammen mit dem Kaufpreis ergibt sich eine Gesamtinvestition von 486.000 Euro. Nach Abzug der jährlichen nicht umlagefähigen Kosten von 2.000 Euro verbleibt ein Nettoertrag von 13.600 Euro:
Monatliche Nettokaltmiete: 1.500 Euro
Jahresnettokaltmiete: 1.500 × 12 = 18.000 Euro
Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr: 2.000 Euro
18.000 Euro − 2.000 Euro = 16.000 Euro jährlicher Nettoertrag
16.000 Euro ÷ 486.000 Euro × 100 = 3,3 Prozent Nettomietrendite
Zu den berücksichtigten Kosten können unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf, eine mögliche Maklerprovision sowie nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes gehören. Verwaltungskosten sowie Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung gehören laut Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Eigenkapitalrendite berechnen
Der Rechner zeigt getrennt, welcher Ertrag als laufender Cashflow verfügbar ist und welcher zusätzliche Vermögensaufbau durch die Darlehenstilgung entsteht.
Investition und Vermietung
Finanzierung
Steuerliche Annahmen
Ihre Berechnung
Vereinfachte Betrachtung des ersten vollständigen JahresCashflow nach Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Diese Kennzahl zeigt den rechnerisch verfügbaren laufenden Ertrag.
(Cashflow nach Steuern + jährliche Tilgung) ÷ Eigenkapital × 100. Die Tilgung erhöht das Vermögen, ist jedoch kein liquider Zufluss.
Steuerliches Ergebnis × persönlicher Grenzsteuersatz. Verluste führen im Rechner zu einer geschätzten Entlastung, Gewinne zu einer geschätzten Belastung.
Diese Berechnung ist eine unverbindliche Modellrechnung und keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Sie unterstellt konstante Mieteinnahmen und eine Annuität auf Basis der eingegebenen Anfangstilgung und die vollständige steuerliche Verrechenbarkeit eines möglichen Verlusts. Die degressive AfA wird auf den eingegebenen Gebäudeanteil der gesamten Anschaffungskosten angewendet und im ersten Jahr anhand der eingegebenen Monate zeitanteilig berechnet. Sonderabschreibungen, Wertsteigerungen, Mietausfälle, spätere Zinsänderungen und Anschlussfinanzierungen sind nicht berücksichtigt. KfW-Konditionen und steuerliche Voraussetzungen müssen für das konkrete Objekt individuell geprüft werden.
Die wichtigsten Formeln auf einen Blick
- Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten ÷ Gesamtinvestition × 100
- Eigenkapitalrendite: jährliches Ergebnis nach Kosten und Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Eigenkapitalrendite berechnen
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital arbeitet. Sie berücksichtigt neben den laufenden Eigentümerkosten auch die Finanzierung und setzt den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum eingebrachten Eigenkapital.
Formel:
Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100 = Eigenkapitalrendite
Je nach Berechnung kann zusätzlich die Tilgung als Vermögensaufbau einbezogen werden. Für einen aussagekräftigen Vergleich sollte daher klar zwischen der liquiden Eigenkapitalrendite und der Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung unterschieden werden.
Was bedeutet Rendite bei Immobilien?
Die Immobilienrendite zeigt, welchen jährlichen Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielt. Sie hilft Käufern, Wohnungen mit unterschiedlichen Kaufpreisen, Mieteinnahmen und laufenden Kosten objektiv zu vergleichen.
Weitere Grundlagen zur Auswahl eines passenden Objekts finden Käufer im First-Citiz-Ratgeber über den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Berlin.
Was ist eine gute Immobilienrendite?
Eine gute Immobilienrendite hängt von Lage, Kaufpreis, Mietniveau, Gebäudequalität und der persönlichen Anlagestrategie ab. In zentralen Berliner Bezirken kann eine moderatere Anfangsrendite mit einer hohen Nachfrage und langfristigen Standortqualität verbunden sein.
Vergleichen Sie die Rendite deshalb immer mit ähnlichen Wohnungen im selben Teilmarkt. Neben der aktuellen Nettomietrendite sollten auch das Mietpotenzial und die Qualität der Mikrolage berücksichtigt werden. Aktuelle Kaufpreise nach Bezirken finden Sie in unserer Übersicht zu den Immobilienpreisen in Berlin.
So lässt sich die Immobilienrendite verbessern
Eine attraktive Rendite beginnt bei der Auswahl des passenden Objekts. Käufer sollten den Kaufpreis mit vergleichbaren Wohnungen im selben Kiez abgleichen, das realistische Mietpotenzial prüfen und den nicht umlagefähigen Anteil des Hausgeldes berücksichtigen.
Auch gut geschnittene Wohnungsgrößen, eine gefragte Mikrolage, eine moderne Ausstattung und eine gute Verkehrsanbindung können die langfristige Attraktivität einer Kapitalanlage unterstützen. Ergänzend sollte die Finanzierung zur persönlichen Anlagestrategie und zum geplanten Anlagezeitraum passen.
Immobilien als Kapitalanlage in Berlin finden
Eine Renditeberechnung ist besonders wertvoll, wenn sie mit einer fundierten Objekt- und Lageanalyse verbunden wird. Entdecken Sie ausgewählte Immobilien als Kapitalanlage in Berlin oder verschaffen Sie sich einen Überblick über Eigentumswohnungen zum Verkauf in Berlin.
Das Team von First Citiz unterstützt Sie dabei, Kaufpreis, Mieteinnahmen, Lage, Gebäudequalität und laufende Kosten strukturiert zu vergleichen. Erfahren Sie mehr über unsere Beratung für Immobilieninvestitionen in Berlin.