Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte die Immobilienrendite bereits vor der Besichtigung berechnen. Sie zeigt, wie die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis und zum eingesetzten Kapital stehen. Dadurch lassen sich mehrere Immobilien nach denselben Kriterien vergleichen.
Für eine schnelle Einschätzung genügt die Bruttomietrendite. Für eine fundierte Kaufentscheidung sind vor allem die Nettomietrendite, die laufenden Eigentümerkosten und die Finanzierung relevant.
Immobilienrendite berechnen
Geben Sie Kaufpreis, Nettokaltmiete und Kosten ein. Der Rechner ermittelt die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die voraussichtliche Gesamtinvestition.
Ihre Berechnung
Ergebnis auf Basis Ihrer EingabenJahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Jahresertrag nach nicht umlagefähigen Kosten ÷ Gesamtinvestition × 100
Der Rechner bietet eine erste Orientierung. Finanzierung, steuerliche Effekte, individuelle Maßnahmen und die mögliche Wertentwicklung sind nicht Bestandteil dieser vereinfachten Berechnung.
Die wichtigsten Formeln auf einen Blick
- Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten ÷ Gesamtinvestition × 100
- Eigenkapitalrendite: jährliches Ergebnis nach Kosten und Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Was bedeutet Rendite bei Immobilien?
Die Immobilienrendite zeigt, welchen jährlichen Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielt. Sie hilft Käufern, Wohnungen mit unterschiedlichen Kaufpreisen, Mieteinnahmen und laufenden Kosten objektiv zu vergleichen. Weitere Grundlagen zur Auswahl eines passenden Objekts finden Käufer im First-Citiz-Ratgeber über den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Berlin.
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ermöglicht einen schnellen Vergleich verschiedener Immobilienangebote. Dafür wird die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis geteilt.
Formel:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite
Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.300 Euro beträgt die Jahresnettokaltmiete 15.600 Euro:
15.600 Euro ÷ 450.000 Euro × 100 = 3,47 Prozent Bruttomietrendite
Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten sind in dieser Kennzahl noch nicht enthalten. Für eine genauere Einschätzung wird deshalb zusätzlich die Nettomietrendite berechnet.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite berücksichtigt neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten und die jährlichen Ausgaben, die beim Eigentümer verbleiben.
Formel:
(Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
In der Beispielrechnung betragen die Kaufnebenkosten 8 Prozent beziehungsweise 36.000 Euro. Zusammen mit dem Kaufpreis ergibt sich eine Gesamtinvestition von 486.000 Euro. Nach Abzug der jährlichen nicht umlagefähigen Kosten von 2.000 Euro verbleibt ein Nettoertrag von 13.600 Euro:
13.600 Euro ÷ 486.000 Euro × 100 = 2,80 Prozent Nettomietrendite
Zu den berücksichtigten Kosten können unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eine mögliche Maklerprovision sowie nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes gehören.
Was ist eine gute Immobilienrendite?
Eine gute Immobilienrendite hängt von Lage, Kaufpreis, Mietniveau, Gebäudequalität und Anlagestrategie ab. In zentralen Berliner Lagen kann eine moderatere Anfangsrendite mit einer hohen Nachfrage und langfristigen Standortqualität verbunden sein.
Vergleichen Sie die Rendite daher mit ähnlichen Wohnungen im selben Teilmarkt und berücksichtigen Sie neben der aktuellen Nettomietrendite auch das Mietpotenzial und die Qualität der Mikrolage.
So lässt sich die Immobilienrendite verbessern
Eine attraktive Rendite beginnt bei der Auswahl des passenden Objekts. Käufer sollten den Kaufpreis mit vergleichbaren Wohnungen im selben Kiez abgleichen, das realistische Mietpotenzial prüfen und den nicht umlagefähigen Anteil des Hausgeldes berücksichtigen.
Auch gut geschnittene Wohnungsgrößen, eine gefragte Mikrolage, eine moderne Ausstattung und eine gute Verkehrsanbindung können die langfristige Attraktivität einer Kapitalanlage unterstützen. Ergänzend sollte die Finanzierung zur persönlichen Anlagestrategie und zum geplanten Anlagezeitraum passen.
Immobilien als Kapitalanlage in Berlin finden
Eine Renditeberechnung ist besonders wertvoll, wenn sie mit einer fundierten Objekt- und Lageanalyse verbunden wird. Entdecken Sie ausgewählte Immobilien als Kapitalanlage in Berlin oder verschaffen Sie sich einen Überblick über Eigentumswohnungen zum Verkauf in Berlin.
Das Team von First Citiz unterstützt Sie dabei, Kaufpreis, Mieteinnahmen, Lage, Gebäudequalität und laufende Kosten strukturiert zu vergleichen.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienrendite
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
Für die Bruttomietrendite teilen Sie die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100. Für die Nettomietrendite ziehen Sie zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten ab und beziehen die Kaufnebenkosten ein.
Welche Rendite ist bei einer Eigentumswohnung gut?
Die passende Rendite hängt von Lage, Objektqualität, Mietniveau und Anlagestrategie ab. In sehr gefragten Lagen kann eine niedrigere Anfangsrendite mit einer hohen Nachfrage und einer guten langfristigen Perspektive verbunden sein. Entscheidend ist der Vergleich ähnlicher Wohnungen im selben Teilmarkt.
Wird das Hausgeld vollständig von der Miete abgezogen?
Nein. Ein Teil des Hausgeldes kann als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Für die Renditeberechnung ist vor allem der Anteil relevant, der beim Eigentümer verbleibt, etwa Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Sollte man Kaufnebenkosten bei der Rendite berücksichtigen?
Ja. Die Kaufnebenkosten gehören zur gesamten Investition und sollten deshalb in der Nettomietrendite enthalten sein. In Berlin zählt insbesondere die Grunderwerbsteuer von 6 Prozent dazu. Weitere Bestandteile sind Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.