Wie teuer darf die eigene Wohnung sein? Dafür müssen Sie nicht erst eine konkrete Immobilie gefunden haben. Mit Monatsrate, Eigenkapital, Zinssatz und Kaufnebenkosten lässt sich schon vor der Immobiliensuche ein realistischer Kaufpreis bestimmen.
Das lohnt sich besonders in Berlin: Wer seinen finanziellen Rahmen kennt, kann gezielt Wohnungen auswählen, die zum Budget passen – statt nur nach einem theoretischen maximalen Kreditbetrag zu suchen.
So berechnen Sie Ihr Immobilienbudget
Für einen ersten Budgetcheck benötigen Sie drei Zahlen:
- die Monatsrate, die Sie für Ihre Finanzierung einplanen möchten,
- Ihr verfügbares Eigenkapital,
- den aktuellen Bauzins und die anfängliche Tilgung.
Aus der Monatsrate lässt sich zunächst die ungefähre Darlehenssumme ableiten:
Möglicher Immobilienkredit = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Nehmen wir für die folgenden Beispiele einen reinen Rechenzins von 3,5 % und eine anfängliche Tilgung von 2 % an. Zusammen ergibt das 5,5 % pro Jahr.
Wer beispielsweise 1.000 Euro monatlich einsetzen möchte:
(1.000 € × 12) ÷ 0,055 = rund 218.000 € Darlehen
Mit 100.000 Euro einsetzbarem Eigenkapital stehen damit zunächst rund 318.000 Euro zur Verfügung. Die Kaufnebenkosten sind in dieser Rechnung noch nicht berücksichtigt und müssen anschließend vom Gesamtbudget abgezogen werden.
Damit haben Sie bereits einen wesentlich konkreteren Ausgangspunkt für Ihre Immobiliensuche.
Wie viel Immobilienkredit kann ich mir leisten?
Eigentum beginnt nicht erst bei einer Monatsrate von 2.000 oder 3.000 Euro. Auch eine niedrigere Rate kann für eine Immobilienfinanzierung infrage kommen – besonders, wenn Eigenkapital vorhanden ist.
Bei unserem Rechenbeispiel mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich:
| Monatliche Rate | Möglicher Immobilienkredit* |
|---|---|
| 800 € | ca. 175.000 € |
| 1.000 € | ca. 218.000 € |
| 1.250 € | ca. 273.000 € |
| 1.500 € | ca. 327.000 € |
| 2.000 € | ca. 436.000 € |
| 2.500 € | ca. 545.000 € |
| 3.000 € | ca. 655.000 € |
*Vereinfachte Beispielrechnung mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlich mögliche Darlehenssumme wird individuell bestimmt.
Die Tabelle zeigt vor allem eines: Die Monatsrate allein sagt noch nicht, wie teuer Ihre Immobilie sein darf. Das vorhandene Eigenkapital kann den möglichen Kaufpreis erheblich verändern.
Bekommt man auch mit weniger als 1.000 Euro Monatsrate einen Immobilienkredit?
Grundsätzlich ja. Es gibt keine allgemeine Regel, nach der eine Immobilienfinanzierung erst ab einer Monatsrate von 1.000 Euro möglich ist.
Angenommen, Sie möchten monatlich 800 Euro finanzieren. In unserem Beispiel entspricht das einem Darlehen von ungefähr 175.000 Euro.
Kommen beispielsweise 100.000 Euro einsetzbares Eigenkapital hinzu, stehen zunächst rund:
175.000 € Kredit + 100.000 € Eigenkapital = 275.000 €
zur Verfügung, bevor die Kaufnebenkosten herausgerechnet werden.
Für Käufer mit höherem Eigenkapital kann deshalb auch eine vergleichsweise niedrige Monatsrate interessant sein. Im aktuellen Portfolio von First Citiz finden sich beispielsweise auch Berliner Eigentumswohnungen im Bereich um 200.000 bis 300.000 Euro.
Ob und in welcher Höhe ein Darlehen angeboten wird, hängt immer vom Gesamtbild ab: Einkommen, laufende Ausgaben, Eigenkapital, gewünschter Kreditbetrag und die konkrete Immobilie werden gemeinsam betrachtet.
Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?
Eine pauschale Prozentregel kann zur Orientierung dienen, aussagekräftiger ist jedoch die persönliche Haushaltsrechnung. Ziehen Sie von Ihrem Haushaltsnettoeinkommen Ihre regelmäßigen Ausgaben und einen gewünschten finanziellen Spielraum ab. Der verbleibende Betrag zeigt, welche Monatsrate für Ihre Immobilienfinanzierung realistisch sein kann.
Eigenkapital: Der zweite große Hebel für Ihr Kaufbudget
Nach der Monatsrate ist das Eigenkapital meist die wichtigste Größe.
Dabei sollten Sie nicht einfach Ihr gesamtes Bankguthaben in die Rechnung einsetzen. Sinnvoller ist eine Aufteilung in:
1. Kaufnebenkosten
2. Eigenkapital für den eigentlichen Immobilienpreis
3. persönlichen finanziellen Spielraum nach dem Kauf
Ein Beispiel zeigt den Unterschied.
Sie verfügen über 120.000 Euro Ersparnisse und möchten 20.000 Euro weiterhin verfügbar halten. Damit können 100.000 Euro für Kaufpreis und Kaufnebenkosten einfließen.
Bei einer möglichen Darlehenssumme von 327.000 Euro stehen also zunächst:
327.000 € + 100.000 € = 427.000 €
Wer den Kauf einer Neubauwohnung plant, sollte zusätzlich prüfen, ob Fördermöglichkeiten in die Finanzierung einbezogen werden können. Einen Überblick finden Sie in unserem Ratgeber zu den KfW-Förderprogrammen für Neubau in Berlin.
Kaufnebenkosten nicht mit dem Kaufpreis verwechseln
Ein Punkt wird bei Online-Budgetrechnern schnell übersehen: Das verfügbare Gesamtbudget entspricht nicht automatisch dem maximalen Kaufpreis der Wohnung.
In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Käuferprovision, ausser sie entscheiden sich für eine provisionsfreie Immobilie in Berlin.
Wer beispielsweise insgesamt 450.000 Euro einsetzen und finanzieren kann, sollte daher nach einem entsprechend niedrigeren Immobilienkaufpreis suchen.
Mehr zu Finanzierung und Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung in Berlin.
Unser Tipp: Nicht nur das Maximalbudget festlegen.
Für die Immobiliensuche ist es hilfreich, zwischen Komfortbudget, Suchbudget und Maximalbudget zu unterscheiden. Wer beispielsweise maximal 475.000 Euro finanzieren könnte, kann zunächst bis 450.000 Euro suchen und sich zusätzlichen Spielraum für eine besonders passende Immobilie erhalten.
Was bekomme ich für mein Budget in Berlin?
Sobald der Finanzierungsrahmen steht, kommt die spannendere Frage: Welche Wohnung bekomme ich dafür?
Die Antwort hängt in Berlin stark von Lage, Zustand, Wohnfläche und Immobilientyp ab. Konkrete Beispiele finden Sie in unserem Artikel Was bekommt man für 500.000 Euro in Berlin? Neubauwohnungen im Preisvergleich.
Einen breiteren Marktüberblick bietet unser aktueller Immobilienpreisspiegel für Berlin.
Finanzierung vor oder nach der Wohnungssuche prüfen?
Beides ist möglich. Dennoch gilt: Wer sein Budget bereits kennt, bevor die passende Wohnung auftaucht, kann wesentlich gezielter suchen.
First Citiz arbeitet für Finanzierungsanfragen mit Interhyp zusammen. Interhyp vergleicht die Konditionen von mehr als 500 Darlehensgebern und kann bereits vor der Auswahl eines konkreten Objekts prüfen, welcher Finanzierungsrahmen grundsätzlich möglich ist.
Interessant ist außerdem das Finanzierungszertifikat von Interhyp. Es gibt Kaufinteressenten auf Basis ihrer Angaben eine erste Einschätzung ihrer möglichen Finanzierung. Es handelt sich dabei noch nicht um die endgültige Kreditzusage, kann aber bei der Immobiliensuche zeigen, dass die Finanzierung bereits vorbereitet wurde.
Für Käufer ergibt sich damit ein sinnvoller Ablauf:
Budget berechnen → Finanzierung prüfen → Suchprofil festlegen → passende Wohnungen besichtigen → Immobilie kaufen
So wird aus einer abstrakten Kreditsumme ein konkreter Kaufplan. Wie der weitere Ablauf von der Immobiliensuche bis zum Notartermin aussieht, erklären wir in unserem Ratgeber zum Wohnungskauf in Berlin.
Vom Budget zur passenden Wohnung mit First Citiz
Wenn Sie Ihren finanziellen Rahmen kennen, können Sie die aktuellen Eigentumswohnungen zum Verkauf in Berlin gezielt nach Kaufpreis, Lage und Wohnungsgröße durchsuchen.
Das Portfolio von First Citiz reicht von kompakten Apartments bis zu größeren Eigentumswohnungen und Neubauten in zahlreichen zentralen Berliner Bezirken. Unser Team unterstützt Käufer bei der Auswahl geeigneter Objekte, organisiert Besichtigungen und begleitet den Kauf bis zum Abschluss.
Fazit: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Ihr realistisches Immobilienbudget entsteht aus Monatsrate + Darlehenssumme + Eigenkapital – Kaufnebenkosten.
Auch niedrigere Monatsraten können grundsätzlich für eine Immobilienfinanzierung infrage kommen, insbesondere wenn Eigenkapital vorhanden ist.
Für die Immobiliensuche ist deshalb nicht die Frage „Wie viel Kredit bekomme ich maximal?“ entscheidend. Viel hilfreicher ist:
Welcher Kaufpreis passt zu meiner gewünschten Monatsrate – und welche Berliner Wohnungen bekomme ich für dieses Budget?
Wer diese Frage zuerst beantwortet, kann anschließend sehr viel zielgerichteter suchen.
Entdecken Sie jetzt die Immobilien zum Verkauf in Berlin bei First Citiz und vergleichen Sie, welche Wohnungen zu Ihrem persönlichen Kaufbudget passen.
Häufige Fragen
Wie viel Kredit bekomme ich bei 1.000 Euro Monatsrate?
Bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergibt sich überschlägig eine Darlehenssumme von rund 218.000 Euro. Eigenkapital erhöht das mögliche Gesamtbudget zusätzlich.
Wie viel Kredit bekomme ich bei 1.500 Euro Monatsrate?
Unter denselben Beispielannahmen sind rechnerisch rund 327.000 Euro Darlehen möglich. Die tatsächliche Finanzierung richtet sich nach den individuellen Voraussetzungen und Konditionen des Darlehensgebers.
Kann ich mit 800 Euro Monatsrate eine Wohnung kaufen?
Grundsätzlich kann auch mit einer Monatsrate von 800 Euro eine Finanzierung möglich sein. In unserem Rechenbeispiel entspricht dies einem Darlehen von rund 175.000 Euro. Besonders mit zusätzlichem Eigenkapital können damit auch für den Berliner Immobilienmarkt interessante Kaufbudgets entstehen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Das hängt von der jeweiligen Finanzierung ab. Eigenkapital kann sowohl für die Kaufnebenkosten als auch für einen Teil des Kaufpreises eingesetzt werden. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist in der Regel die benötigte Darlehenssumme.
Hinweis: Die in diesem Artikel genannten Berechnungen, Zinssätze, Monatsraten und Darlehenssummen dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und stellen weder eine Finanzierungsberatung noch ein Finanzierungsangebot oder eine Kreditzusage dar. Die tatsächlich möglichen Konditionen und Darlehensbeträge hängen von der persönlichen finanziellen Situation, der jeweiligen Immobilie, dem Kreditinstitut sowie den zum Zeitpunkt der Finanzierung geltenden Konditionen ab. First Citiz übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit oder Übertragbarkeit der Beispielrechnungen auf den Einzelfall. Für eine individuelle Finanzierungsprüfung empfehlen wir eine persönliche Beratung, beispielsweise durch unseren Finanzierungspartner Interhyp.