Wie viel ist eine Immobilie wert? Für die professionelle Wertermittlung gibt es in Deutschland drei zentrale Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt insbesondere vom Immobilientyp, der Nutzung und den verfügbaren Marktdaten ab. Auch mehrere Verfahren können zur Wertermittlung herangezogen werden. Die Grundlage dafür bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Während bei einer Eigentumswohnung häufig die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien im Mittelpunkt stehen, ist bei vermieteten Anlageobjekten der erzielbare Ertrag besonders relevant. Beim Sachwertverfahren werden dagegen Grundstück und Gebäude separat betrachtet.
Die 3 Bewertungsverfahren im Überblick
Die drei Bewertungsverfahren verfolgen unterschiedliche Ansätze:
| Verfahren | Besonders geeignet für | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Häuser | Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Immobilien, Anlageobjekte | Erzielbare Erträge |
| Sachwertverfahren | Häuser und spezielle Objekte | Bodenwert + Gebäudesachwert |
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht vor, dass das Verfahren passend zum jeweiligen Bewertungsobjekt und zur verfügbaren Datengrundlage gewählt wird.
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Vergleichswertverfahren: besonders relevant für Eigentumswohnungen
Wie funktioniert es?
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit tatsächlich verkauften, möglichst vergleichbaren Objekten verglichen. Unterschiede zwischen den Immobilien werden bei der Bewertung berücksichtigt. So orientiert sich die Wertermittlung unmittelbar am Marktgeschehen.
Warum ist es besonders aussagekräftig?
Das Verfahren basiert auf realisierten Kaufpreisen und bildet damit ab, welche Preise für vergleichbare Immobilien tatsächlich erzielt wurden. Voraussetzung ist, dass ausreichend geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.
Wann passt es?
Besonders häufig kommt das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen sowie vergleichbaren Ein- und Zweifamilienhäusern infrage. Auch der Berliner Gutachterausschuss wertet Kauffälle aus und stellt für verschiedene Teilmärkte Vergleichsdaten bereit.
Beispielrechnung
| Berechnung | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 68 m² |
| Vergleichswert | 6.400 €/m² |
| 68 m² × 6.400 €/m² | 435.200 € |
| Vereinfachter Vergleichswert | ca. 435.000 € |
Das Beispiel zeigt die grundsätzliche Berechnung. In einer professionellen Bewertung wird jedoch zunächst geprüft, welche Verkäufe tatsächlich als geeignete Vergleichsfälle infrage kommen.
Wer das aktuelle Preisniveau zunächst einordnen möchte, findet bei First Citiz einen ausführlichen Überblick über die aktuellen Immobilienpreise in Berlin.
Ertragswertverfahren: besonders relevant für vermietete Immobilien
Wie funktioniert es?
Beim Ertragswertverfahren steht im Mittelpunkt, welche Erträge mit einer Immobilie nachhaltig erzielt werden können. Vereinfacht werden dafür unter anderem Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Die ImmoWertV regelt das Ertragswertverfahren in §§ 27 ff.
Warum ist es besonders aussagekräftig?
Bei einer Anlageimmobilie ist für Käufer nicht nur die Bausubstanz entscheidend, sondern vor allem ihre wirtschaftliche Nutzung. Das Ertragswertverfahren bildet genau diese Perspektive ab.
Wann passt es?
Es ist insbesondere für ertragsorientierte Immobilien wie Mehrfamilienhäuser und andere vermietete Anlageobjekte relevant. Für Berliner Mietwohnhäuser veröffentlicht der Gutachterausschuss beispielsweise auch Liegenschaftszinssätze zur Wertermittlung.
Beispielrechnung
| Berechnung | Wert |
|---|---|
| Jährlicher Rohertrag | 24.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | − 4.800 € |
| Reinertrag | 19.200 € |
| Bodenwertverzinsung | − 5.400 € |
| Gebäudereinertrag | 13.800 € |
| Kapitalisierter Gebäudeertragswert | 355.074 € |
| + Bodenwert | 180.000 € |
| Vereinfachter Ertragswert | ca. 535.000 € |
Ertragswert ist nicht dasselbe wie Immobilienrendite
Der Ertragswert beantwortet die Frage, welchen Wert eine ertragsorientierte Immobilie hat. Die Immobilienrendite beantwortet dagegen, wie rentabel das eingesetzte Kapital arbeitet.
Kapitalanleger können deshalb zusätzlich unseren Immobilienrendite-Rechner nutzen. Dort lassen sich Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite berechnen.
Sachwertverfahren: wenn Grundstück und Gebäude im Mittelpunkt stehen
Wie funktioniert es?
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt. Beim Gebäude werden unter anderem Herstellungskosten und Alterswertminderung berücksichtigt. Anschließend wird der vorläufige Sachwert über einen Sachwertfaktor an die Marktverhältnisse angepasst.
Warum ist es besonders aussagekräftig?
Das Verfahren ermöglicht eine Bewertung, die stärker von Grundstück und Gebäudesubstanz ausgeht. Durch den Sachwertfaktor wird das rechnerische Ergebnis anschließend mit dem Immobilienmarkt verbunden.
Wann passt es?
Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei sachwertorientierten Immobilien wie Einfamilienhäusern infrage und kann eine wichtige Rolle spielen, wenn geeignete Vergleichsdaten nur eingeschränkt verfügbar sind. Der Berliner Gutachterausschuss nennt Einfamilienhäuser ausdrücklich als Beispiel für sachwertbezogene Immobilien.
Beispielrechnung
| Berechnung | Wert |
|---|---|
| Ausgangswert des Gebäudes | 500.000 € |
| Alterswertminderung | × 0,625 |
| Gebäudesachwert | 312.500 € |
| + Bodenwert | 220.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 532.500 € |
| Sachwertfaktor | × 1,05 |
| Marktangepasster Sachwert | ca. 559.000 € |
Der Bodenwert wird separat ermittelt und anschließend zum Gebäudesachwert addiert. Über den Sachwertfaktor wird der vorläufige Sachwert schließlich an die allgemeinen Marktverhältnisse angepasst.
Auch besondere objektspezifische Merkmale können bei der abschließenden Wertermittlung berücksichtigt werden.
Die ImmoWertV regelt das Sachwertverfahren in §§ 35 ff.
Welches Verfahren wird für welche Immobilie verwendet?
Es gibt keine starre Regel, nach der für jeden Immobilientyp immer dasselbe Verfahren verwendet werden muss. Entscheidend sind unter anderem das konkrete Bewertungsobjekt, die üblichen Marktmechanismen und die vorhandene Datengrundlage.
Als Orientierung gilt:
| Immobilientyp | Häufig relevantes Verfahren |
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren |
| Einfamilienhaus | Vergleichswert- oder Sachwertverfahren |
| Vermietete Eigentumswohnung | Vergleichswert und ggf. Ertragswert |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren |
| Anlageimmobilie | Ertragswertverfahren |
| Individuelles Objekt mit wenigen geeigneten Vergleichsdaten | ggf. Sachwertverfahren |
Auch mehrere Verfahren können bei einer Bewertung berücksichtigt werden. Die ImmoWertV sieht ausdrücklich vor, dass der Verkehrswert aus einem oder mehreren Verfahren ermittelt werden kann und die Wahl des Verfahrens zu begründen ist.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert zusätzlich?
Keines der drei Verfahren funktioniert vollkommen unabhängig von der konkreten Immobilie.
Je nach Methode können beispielsweise Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr, energetische Eigenschaften, Grundstück, Nutzung und ein bestehendes Mietverhältnis Einfluss auf die Bewertung haben.
Da wir diese Faktoren bereits behandelt haben, finden Sie dazu alle Details in unserem Ratgeber:
→ Immobilienbewertung in Berlin: Darauf wird geachtet
So bleibt die wichtigste Frage dieses Artikels im Mittelpunkt: Wie wird aus diesen Informationen letztlich ein Immobilienwert berechnet?
Immobilienwert und Verkaufspreis sind nicht dasselbe
Ein berechneter Immobilienwert und der tatsächlich erzielte Verkaufspreis müssen nicht identisch sein.
Die Bewertungsverfahren liefern eine fundierte Grundlage zur Einschätzung einer Immobilie. Der konkrete Verkaufspreis entsteht anschließend am Markt: Verkäufer und Kaufinteressenten treffen aufeinander und einigen sich auf einen Preis.
Für Eigentümer, die einen Verkauf vorbereiten, ist deshalb nicht nur die mathematische Berechnung interessant. Ebenso wichtig ist die Frage:
Zu welchem Preis lässt sich meine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch positionieren?
Genau hier ergänzt die Makler- und Marktanalyse die klassische Wertermittlung gegenüber einer Online Bewertung. Wer anschließend einen Verkauf plant, findet die nächsten Schritte in unserem Ratgeber So verkaufen Sie Ihre Immobilie in Berlin richtig.
Maklerbewertung in der Praxis: Vom Immobilienwert zum realistischen Verkaufspreis
Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren bilden die methodische Grundlage einer Immobilienbewertung. In der Verkaufspraxis kommt jedoch eine weitere Ebene hinzu: die konkrete Einschätzung des aktuellen Marktes.
Ein erfahrener Immobilienmakler betrachtet deshalb nicht nur eine Formel. Er bringt die verschiedenen Informationen zusammen und beurteilt, wie sich eine konkrete Immobilie im aktuellen Marktumfeld positionieren lässt.
Dazu können unter anderem gehören:
- geeignete Vergleichsimmobilien und Vergleichstransaktionen,
- aktuelle Angebotspreise vergleichbarer Objekte,
- das Preisniveau des jeweiligen Berliner Teilmarkts,
- die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien,
- der Immobilientyp und seine Zielgruppe,
- sowie die individuellen Eigenschaften des Verkaufsobjekts.
Gerade in Berlin kann eine allgemeine Durchschnittszahl deshalb nur eine erste Orientierung sein. Die Immobilienpreise in Berlin unterscheiden sich je nach Teilmarkt und Immobilientyp.
Eine professionelle Maklerbewertung verbindet daher Bewertungsmethode, konkrete Objektdaten und aktuelle Marktkenntnis. Wie sieht das in der Praxis aus? Entdecken Sie ausgewählte Verkaufsreferenzen von First Citiz und Immobilien, die wir bereits erfolgreich in Berlin vermittelt haben.
Fazit: Welches Bewertungsverfahren eignet sich für meine Immobilie?
Wie der Wert einer Immobilie berechnet wird, hängt wesentlich davon ab, welche Art von Immobilie bewertet wird.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an vergleichbaren Verkäufen. Das Ertragswertverfahren stellt die wirtschaftlichen Erträge in den Mittelpunkt. Beim Sachwertverfahren bilden Boden und Gebäude die Grundlage der Berechnung.
Für Eigentümer ist der errechnete Wert jedoch nur ein Teil der Antwort. Wer wissen möchte, welcher Preis für seine Immobilie am Berliner Markt aktuell realistisch ist, sollte die klassische Wertermittlung mit einer individuellen Marktanalyse verbinden.
Häufige Fragen zur Berechnung des Immobilienwerts
Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?
Für die professionelle Immobilienbewertung werden in Deutschland vor allem drei Verfahren eingesetzt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilie und der verfügbaren Datengrundlage ab.
Welches Verfahren wird bei einer Eigentumswohnung verwendet?
Bei Eigentumswohnungen ist häufig das Vergleichswertverfahren besonders relevant. Dabei werden geeignete Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen zur Wertermittlung herangezogen.
Welches Bewertungsverfahren wird bei einer vermieteten Immobilie verwendet?
Wenn der Wert einer Immobilie wesentlich von ihren erzielbaren Erträgen bestimmt wird, kann das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Dabei werden unter anderem die marktüblich erzielbaren Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Kann man den Immobilienwert mit dem Quadratmeterpreis berechnen?
Wohnfläche × Quadratmeterpreis liefert eine schnelle Orientierung, ist jedoch nicht automatisch eine vollständige Immobilienbewertung. Entscheidend ist insbesondere, ob der verwendete Quadratmeterwert aus geeigneten Vergleichsdaten abgeleitet wurde und zur konkreten Immobilie passt.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienwert und Verkaufspreis?
Der Immobilienwert ist das Ergebnis einer Bewertung zu einem bestimmten Bewertungsstichtag. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht im anschließenden Verkaufsprozess zwischen Verkäufer und Käufer und wird zusätzlich durch die konkrete Marktsituation und Positionierung der Immobilie beeinflusst.
Kann man mehrere Bewertungsverfahren kombinieren?
Ja. Je nach Immobilie und vorhandener Datengrundlage können mehrere Bewertungsverfahren herangezogen werden. Dadurch können Ergebnisse zusätzlich eingeordnet und plausibilisiert werden.