{"id":1560488,"date":"2026-08-12T12:27:57","date_gmt":"2026-08-12T10:27:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.firstcitiz.com\/?p=1560488"},"modified":"2026-08-19T10:08:51","modified_gmt":"2026-08-19T08:08:51","slug":"wie-wird-der-wert-einer-immobilie-berechnet-3-methoden-einfach-erklaert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/blog\/berlin-immobilien\/wie-wird-der-wert-einer-immobilie-berechnet-3-methoden-einfach-erklaert","title":{"rendered":"Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet? 3 Verfahren einfach erkl\u00e4rt"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-1024x576.png\" alt=\"Visualisierung von Immobilienmakler und Eigent\u00fcmerin, die die Immobilienbewertung einer Berliner Wohnung anhand von Grundriss, Marktdaten und Preisentwicklung besprechen.\" class=\"wp-image-1560612\" srcset=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-1024x576.png 1024w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-300x169.png 300w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-768x432.png 768w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-1536x864.png 1536w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-900x507.png 900w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-195x110.png 195w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-360x203.png 360w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln-475x267.png 475w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Immobilienwert-in-Berlin-ermitteln.png 1672w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Wie viel ist eine Immobilie wert? F\u00fcr die professionelle Wertermittlung gibt es in Deutschland drei zentrale Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, h\u00e4ngt insbesondere vom Immobilientyp, der Nutzung und den verf\u00fcgbaren Marktdaten ab. Auch mehrere Verfahren k\u00f6nnen zur Wertermittlung herangezogen werden. Die Grundlage daf\u00fcr bildet die <span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/immowertv_2022\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)<\/a>.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">W\u00e4hrend bei einer Eigentumswohnung h\u00e4ufig die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien im Mittelpunkt stehen, ist bei vermieteten Anlageobjekten der erzielbare Ertrag besonders relevant. Beim Sachwertverfahren werden dagegen Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude separat betrachtet.<\/p>\n\n\n\n<h2>Die 3 Bewertungsverfahren im \u00dcberblick<\/h2>\n<p>Die drei Bewertungsverfahren verfolgen unterschiedliche Ans\u00e4tze:<\/p>\n\n\n\n<style>\n  .fc-method-table {\n    width: 100%;\n    margin: 28px 0;\n    font-family: inherit;\n    color: #17201d;\n  }\n\n  .fc-method-table * {\n    box-sizing: border-box;\n  }\n\n  .fc-method-table-wrap {\n    width: 100%;\n    overflow-x: auto;\n    border: 1px solid #e6e8e6;\n    border-radius: 10px;\n    background: #ffffff;\n    -webkit-overflow-scrolling: touch;\n  }\n\n  .fc-method-table table {\n    width: 100%;\n    border-collapse: collapse;\n    border-spacing: 0;\n  }\n\n  .fc-method-table th,\n  .fc-method-table td {\n    padding: 16px 18px;\n    text-align: left;\n    vertical-align: top;\n    border-bottom: 1px solid #e6e8e6;\n    font-size: 16px;\n    line-height: 1.5;\n  }\n\n  .fc-method-table th {\n    background: 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  <td data-label=\"Verfahren\">Vergleichswertverfahren<\/td>\n          <td data-label=\"Geeignet f\u00fcr\">Eigentumswohnungen, H\u00e4user<\/td>\n          <td data-label=\"Grundlage\">Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien<\/td>\n        <\/tr>\n\n        <tr>\n          <td data-label=\"Verfahren\">Ertragswertverfahren<\/td>\n          <td data-label=\"Geeignet f\u00fcr\">Vermietete Immobilien, Anlageobjekte<\/td>\n          <td data-label=\"Grundlage\">Erzielbare Ertr\u00e4ge<\/td>\n        <\/tr>\n\n        <tr>\n          <td data-label=\"Verfahren\">Sachwertverfahren<\/td>\n          <td data-label=\"Geeignet f\u00fcr\">H\u00e4user und spezielle Objekte<\/td>\n          <td data-label=\"Grundlage\">Bodenwert + Geb\u00e4udesachwert<\/td>\n        <\/tr>\n      <\/tbody>\n    <\/table>\n  <\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p style=\"text-align: justify;\">Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht vor, dass das Verfahren passend zum jeweiligen Bewertungsobjekt und zur verf\u00fcgbaren Datengrundlage gew\u00e4hlt wird.<\/p>\n\n\n\n<style>\n\/* =========================================================\n   FIRST CITIZ \u2013 IMMOBILIENBEWERTUNG CTA\n   KOMPAKTE BLOG-VERSION\n   ========================================================= *\/\n\n.fc-valuation-box {\n  --fc-orange: #f04b0b;\n  --fc-orange-dark: #dc4007;\n  --fc-text: #171918;\n  --fc-muted: #5a605d;\n  --fc-border: #deddd9;\n\n  --fc-image:\n    url(\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Exterioreckert1.png\");\n\n  \/*\n   * WICHTIG:\n   * Nicht mehr breiter als die Artikelspalte.\n   *\/\n  width: 100%;\n  max-width: 100%;\n\n  margin: 38px 0;\n\n  font-family: inherit !important;\n  color: var(--fc-text);\n}\n\n\n.fc-valuation-box *,\n.fc-valuation-box *::before,\n.fc-valuation-box *::after {\n  box-sizing: border-box;\n  font-family: inherit !important;\n}\n\n\n\/* =========================================================\n   CARD\n   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\/*\n   * Mobile etwas heller,\n   * damit die Lesbarkeit sehr gut bleibt.\n   *\/\n  .fc-valuation-box__background::before {\n    opacity: 0.28;\n\n    background-position: 58% center;\n  }\n\n\n  .fc-valuation-box__background::after {\n    background:\n      linear-gradient(\n        90deg,\n        rgba(255,255,255,.88),\n        rgba(255,255,255,.80)\n      );\n  }\n}\n\n\n\/* =========================================================\n   SEHR KLEINES MOBILE\n   ========================================================= *\/\n\n@media (max-width: 400px) {\n\n  .fc-valuation-box__layout {\n    padding:\n      34px\n      16px\n      18px;\n  }\n\n\n  .fc-valuation-box__title {\n    font-size: 32px !important;\n  }\n\n\n  .fc-valuation-box__button {\n    padding:\n      0\n      16px\n      0\n      18px !important;\n\n    font-size: 12.5px !important;\n  }\n}\n<\/style>\n\n\n<section\n  class=\"fc-valuation-box\"\n  aria-labelledby=\"fc-valuation-box-title\"\n>\n\n  <div 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<div class=\"fc-valuation-box__benefit-text\">\n              Kostenlose Bewertung\n            <\/div>\n\n          <\/li>\n\n\n\n          <!-- 2 -->\n          <li class=\"fc-valuation-box__benefit\">\n\n            <div\n              class=\"fc-valuation-box__icon\"\n              aria-hidden=\"true\"\n            >\n\n              <svg viewBox=\"0 0 64 64\">\n\n                <path\n                  d=\"M18 8 H38 L48 18 V36\"\n                ><\/path>\n\n                <path\n                  d=\"M38 8 V18 H48\"\n                ><\/path>\n\n                <path\n                  d=\"M18 8 V54 H35\"\n                ><\/path>\n\n                <path d=\"M25 27 H39\"><\/path>\n\n                <path d=\"M25 34 H35\"><\/path>\n\n                <path d=\"M25 41 H33\"><\/path>\n\n                <circle\n                  cx=\"45\"\n                  cy=\"45\"\n                  r=\"11\"\n                ><\/circle>\n\n                <path\n                  d=\"M40 45 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vergleichbaren Objekten verglichen. Unterschiede zwischen den Immobilien werden bei der Bewertung ber\u00fccksichtigt. So orientiert sich die Wertermittlung unmittelbar am Marktgeschehen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"1529\" data-end=\"1794\"><strong data-start=\"1529\" data-end=\"1571\">Warum ist es besonders aussagekr\u00e4ftig?<\/strong><br data-start=\"1571\" data-end=\"1574\" \/>Das Verfahren basiert auf realisierten Kaufpreisen und bildet damit ab, welche Preise f\u00fcr vergleichbare Immobilien tats\u00e4chlich erzielt wurden. Voraussetzung ist, dass ausreichend geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"1796\" data-end=\"2112\"><strong data-start=\"1796\" data-end=\"1814\">Wann passt es?<\/strong><br data-start=\"1814\" data-end=\"1817\" \/>Besonders h\u00e4ufig kommt das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen sowie vergleichbaren Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern infrage. Auch der Berliner Gutachterausschuss wertet Kauff\u00e4lle aus und stellt f\u00fcr verschiedene Teilm\u00e4rkte Vergleichsdaten bereit.<\/p>\n<p data-start=\"2114\" data-end=\"2134\"><strong data-start=\"2114\" data-end=\"2134\">Beispielrechnung<\/strong><\/p>\n<div class=\"group TyagGW_tableContainer\">\n<div class=\"TyagGW_tableWrapper flex flex-col-reverse w-fit\" tabindex=\"-1\">\n<table class=\"w-fit min-w-(--thread-content-width)\" style=\"width: 100%; height: 110px;\" data-start=\"2136\" data-end=\"2323\">\n<thead data-start=\"2136\" data-end=\"2157\">\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"2136\" data-end=\"2157\">\n<th class=\"last:pe-10\" style=\"height: 22px;\" data-start=\"2136\" data-end=\"2149\" data-col-size=\"sm\">Berechnung<\/th>\n<th class=\"last:pe-10\" style=\"height: 22px;\" data-start=\"2149\" data-end=\"2157\" data-col-size=\"sm\">Wert<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody data-start=\"2169\" data-end=\"2323\">\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"2169\" data-end=\"2191\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"2169\" data-end=\"2182\" data-col-size=\"sm\">Wohnfl\u00e4che<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"2182\" data-end=\"2191\">68 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"2192\" data-end=\"2223\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"2192\" data-end=\"2209\" data-col-size=\"sm\">Vergleichswert<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"2209\" data-end=\"2223\">6.400 \u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"2224\" data-end=\"2266\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"2224\" data-end=\"2249\" data-col-size=\"sm\">68 m\u00b2 \u00d7 6.400 \u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"2249\" data-end=\"2266\">435.200 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"2267\" data-end=\"2323\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"2267\" data-end=\"2302\" data-col-size=\"sm\"><strong data-start=\"2269\" data-end=\"2301\">Vereinfachter Vergleichswert<\/strong><\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"2302\" data-end=\"2323\"><strong data-start=\"2304\" data-end=\"2321\">ca. 435.000 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Das Beispiel zeigt die grunds\u00e4tzliche Berechnung. In einer professionellen Bewertung wird jedoch zun\u00e4chst gepr\u00fcft, welche Verk\u00e4ufe tats\u00e4chlich als geeignete Vergleichsf\u00e4lle infrage kommen.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Wer das aktuelle Preisniveau zun\u00e4chst einordnen m\u00f6chte, findet bei First Citiz einen ausf\u00fchrlichen \u00dcberblick \u00fcber die <span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/uber-berlin\/immobilienpreise-in-berlin\">aktuellen Immobilienpreise in Berlin<\/a><\/span>.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-9d6595d7 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--1\"><a class=\"wp-block-button__link has-contrast-color has-base-3-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/uber-berlin\/immobilienpreise-in-berlin\">Aktuelle Immobilienpreise in Berlin<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"PDq2pG_selectionAnchorContainer\" data-section-id=\"13aoe0x\" data-start=\"2330\" data-end=\"2404\"><span style=\"color: #ff6600;\">Ertragswertverfahren: besonders relevant f\u00fcr vermietete Immobilien<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"2406\" data-end=\"2789\"><strong data-start=\"2406\" data-end=\"2430\">Wie funktioniert es?<\/strong><br data-start=\"2430\" data-end=\"2433\">Beim Ertragswertverfahren steht im Mittelpunkt, welche Ertr\u00e4ge mit einer Immobilie nachhaltig erzielt werden k\u00f6nnen. Vereinfacht werden daf\u00fcr unter anderem Ertr\u00e4ge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ber\u00fccksichtigt. Die ImmoWertV regelt das Ertragswertverfahren in \u00a7\u00a7 27 ff.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"2791\" data-end=\"3024\"><strong data-start=\"2791\" data-end=\"2833\">Warum ist es besonders aussagekr\u00e4ftig?<\/strong><br data-start=\"2833\" data-end=\"2836\">Bei einer Anlageimmobilie ist f\u00fcr K\u00e4ufer nicht nur die Bausubstanz entscheidend, sondern vor allem ihre wirtschaftliche Nutzung. Das Ertragswertverfahren bildet genau diese Perspektive ab.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"3026\" data-end=\"3340\"><strong data-start=\"3026\" data-end=\"3044\">Wann passt es?<\/strong><br data-start=\"3044\" data-end=\"3047\">Es ist insbesondere f\u00fcr ertragsorientierte Immobilien wie Mehrfamilienh\u00e4user und andere vermietete Anlageobjekte relevant. F\u00fcr Berliner Mietwohnh\u00e4user ver\u00f6ffentlicht der Gutachterausschuss beispielsweise auch Liegenschaftszinss\u00e4tze zur Wertermittlung.<\/p>\n<p data-start=\"3342\" data-end=\"3362\"><strong data-start=\"3342\" data-end=\"3362\">Beispielrechnung<\/strong><\/p>\n<div class=\"group TyagGW_tableContainer\">\n<div class=\"TyagGW_tableWrapper flex flex-col-reverse w-fit\" tabindex=\"-1\">\n<table class=\"w-fit min-w-(--thread-content-width)\" style=\"width: 100%; height: 198px;\" data-start=\"3364\" data-end=\"3715\">\n<thead data-start=\"3364\" data-end=\"3385\">\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3364\" data-end=\"3385\">\n<th class=\"last:pe-10\" style=\"height: 22px;\" data-start=\"3364\" data-end=\"3377\" data-col-size=\"sm\">Berechnung<\/th>\n<th class=\"last:pe-10\" style=\"height: 22px;\" data-start=\"3377\" data-end=\"3385\" data-col-size=\"sm\">Wert<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody data-start=\"3397\" data-end=\"3715\">\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3397\" data-end=\"3432\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3397\" data-end=\"3420\" data-col-size=\"sm\">J\u00e4hrlicher Rohertrag<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3420\" data-end=\"3432\">24.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3433\" data-end=\"3471\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3433\" data-end=\"3458\" data-col-size=\"sm\">Bewirtschaftungskosten<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3458\" data-end=\"3471\">\u2212 4.800 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3472\" data-end=\"3505\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3472\" data-end=\"3489\" data-col-size=\"sm\">Reinertrag<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3489\" data-end=\"3505\">19.200 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3506\" data-end=\"3541\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3506\" data-end=\"3528\" data-col-size=\"sm\">Bodenwertverzinsung<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3528\" data-end=\"3541\">\u2212 5.400 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3542\" data-end=\"3582\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3542\" data-end=\"3566\" data-col-size=\"sm\">Geb\u00e4udereinertrag<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3566\" data-end=\"3582\">13.800 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3583\" data-end=\"3633\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3583\" data-end=\"3620\" data-col-size=\"sm\">Kapitalisierter Geb\u00e4udeertragswert<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3620\" data-end=\"3633\">355.074 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3634\" data-end=\"3661\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3634\" data-end=\"3648\" data-col-size=\"sm\">+ Bodenwert<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3648\" data-end=\"3661\">180.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"3662\" data-end=\"3715\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"3662\" data-end=\"3694\" data-col-size=\"sm\"><strong data-start=\"3664\" data-end=\"3693\">Vereinfachter Ertragswert<\/strong><\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"3694\" data-end=\"3715\"><strong data-start=\"3696\" data-end=\"3713\">ca. 535.000 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p><strong>Ertragswert ist nicht dasselbe wie Immobilienrendite<\/strong><\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Der Ertragswert beantwortet die Frage, welchen Wert eine ertragsorientierte Immobilie hat. Die Immobilienrendite beantwortet dagegen, wie rentabel das eingesetzte Kapital arbeitet.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Kapitalanleger k\u00f6nnen deshalb zus\u00e4tzlich unseren<span style=\"color: #ff6600;\"> <a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/blog\/berlin-immobilien\/immobilienrendite-berechnen\">Immobilienrendite-Rechner<\/a> <\/span>nutzen. Dort lassen sich Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite berechnen.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--2\"><a class=\"wp-block-button__link has-contrast-color has-base-3-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/verkaufen\/immobilie-wohnung-berlin-verkaufen-bester-preis\">Immobilie in Berlin erfolgreich verkaufen<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"PDq2pG_selectionAnchorContainer\" data-section-id=\"rez0yg\" data-start=\"3722\" data-end=\"3798\"><span style=\"color: #ff6600;\">Sachwertverfahren: wenn Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude im Mittelpunkt stehen<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"3800\" data-end=\"4155\"><strong data-start=\"3800\" data-end=\"3824\">Wie funktioniert es?<\/strong><br data-start=\"3824\" data-end=\"3827\" \/>Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt. Beim Geb\u00e4ude werden unter anderem Herstellungskosten und Alterswertminderung ber\u00fccksichtigt. Anschlie\u00dfend wird der vorl\u00e4ufige Sachwert \u00fcber einen Sachwertfaktor an die Marktverh\u00e4ltnisse angepasst.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"4157\" data-end=\"4440\"><strong data-start=\"4157\" data-end=\"4199\">Warum ist es besonders aussagekr\u00e4ftig?<\/strong><br data-start=\"4199\" data-end=\"4202\" \/>Das Verfahren erm\u00f6glicht eine Bewertung, die st\u00e4rker von Grundst\u00fcck und Geb\u00e4udesubstanz ausgeht. Durch den Sachwertfaktor wird das rechnerische Ergebnis anschlie\u00dfend mit dem Immobilienmarkt verbunden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\" data-start=\"4442\" data-end=\"4830\"><strong data-start=\"4442\" data-end=\"4460\">Wann passt es?<\/strong><br data-start=\"4460\" data-end=\"4463\" \/>Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei sachwertorientierten Immobilien wie Einfamilienh\u00e4usern infrage und kann eine wichtige Rolle spielen, wenn geeignete Vergleichsdaten nur eingeschr\u00e4nkt verf\u00fcgbar sind. Der Berliner Gutachterausschuss nennt Einfamilienh\u00e4user ausdr\u00fccklich als Beispiel f\u00fcr sachwertbezogene Immobilien.<\/p>\n<p data-start=\"4832\" data-end=\"4852\"><strong data-start=\"4832\" data-end=\"4852\">Beispielrechnung<\/strong><\/p>\n<div class=\"group TyagGW_tableContainer\">\n<div class=\"TyagGW_tableWrapper flex flex-col-reverse w-fit\" tabindex=\"-1\">\n<table class=\"w-fit min-w-(--thread-content-width)\" style=\"width: 100%; height: 176px;\" data-start=\"4854\" data-end=\"5157\">\n<thead data-start=\"4854\" data-end=\"4875\">\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"4854\" data-end=\"4875\">\n<th class=\"last:pe-10\" style=\"height: 22px;\" data-start=\"4854\" data-end=\"4867\" data-col-size=\"sm\">Berechnung<\/th>\n<th class=\"last:pe-10\" style=\"height: 22px;\" data-start=\"4867\" data-end=\"4875\" data-col-size=\"sm\">Wert<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody data-start=\"4887\" data-end=\"5157\">\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"4887\" data-end=\"4928\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"4887\" data-end=\"4915\" data-col-size=\"sm\">Ausgangswert des Geb\u00e4udes<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"4915\" data-end=\"4928\">500.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"4929\" data-end=\"4962\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"4929\" data-end=\"4951\" data-col-size=\"sm\">Alterswertminderung<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"4951\" data-end=\"4962\">\u00d7 0,625<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"4963\" data-end=\"5002\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"4963\" data-end=\"4985\" data-col-size=\"sm\">Geb\u00e4udesachwert<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"4985\" data-end=\"5002\">312.500 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"5003\" data-end=\"5030\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"5003\" data-end=\"5017\" data-col-size=\"sm\">+ Bodenwert<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"5017\" data-end=\"5030\">220.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"5031\" data-end=\"5075\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"5031\" data-end=\"5058\" data-col-size=\"sm\">Vorl\u00e4ufiger Sachwert<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"5058\" data-end=\"5075\">532.500 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"5076\" data-end=\"5103\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"5076\" data-end=\"5093\" data-col-size=\"sm\">Sachwertfaktor<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"5093\" data-end=\"5103\">\u00d7 1,05<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\" data-start=\"5104\" data-end=\"5157\">\n<td style=\"height: 22px;\" data-start=\"5104\" data-end=\"5136\" data-col-size=\"sm\"><strong data-start=\"5106\" data-end=\"5135\">Marktangepasster Sachwert<\/strong><\/td>\n<td style=\"height: 22px;\" data-col-size=\"sm\" data-start=\"5136\" data-end=\"5157\"><strong data-start=\"5138\" data-end=\"5155\">ca. 559.000 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<\/div>\n<p class=\"isSelectedEnd\">Der Bodenwert wird separat ermittelt und anschlie\u00dfend zum Geb\u00e4udesachwert addiert. \u00dcber den Sachwertfaktor wird der vorl\u00e4ufige Sachwert schlie\u00dflich an die allgemeinen Marktverh\u00e4ltnisse angepasst.<\/p>\n<p>Auch besondere objektspezifische Merkmale k\u00f6nnen bei der abschlie\u00dfenden Wertermittlung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n<p>Die ImmoWertV regelt das Sachwertverfahren in \u00a7\u00a7 35 ff.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--3\"><a class=\"wp-block-button__link has-base-3-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/immobilien-zum-verkauf-berlin\" style=\"color:#f26c0f\">Alle Wohnungen zum Verkauf in Berlin<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3-Verfahren-zur-Wertermittlung-einer-Immobilie-in-Berlin-1024x683.png\" alt=\"Visualisierung der 3 Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie\" class=\"wp-image-1560662\" srcset=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3-Verfahren-zur-Wertermittlung-einer-Immobilie-in-Berlin-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3-Verfahren-zur-Wertermittlung-einer-Immobilie-in-Berlin-300x200.png 300w, https:\/\/www.firstcitiz.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3-Verfahren-zur-Wertermittlung-einer-Immobilie-in-Berlin-768x512.png 768w, 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data-end=\"5791\">Welches Verfahren wird f\u00fcr welche Immobilie verwendet?<\/h2>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Es gibt keine starre Regel, nach der f\u00fcr jeden Immobilientyp immer dasselbe Verfahren verwendet werden muss. Entscheidend sind unter anderem das konkrete Bewertungsobjekt, die \u00fcblichen Marktmechanismen und die vorhandene Datengrundlage.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\">Als Orientierung gilt:<\/p>\n<table style=\"width: 100%; height: 154px;\">\n<tbody>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\"><strong>Immobilientyp<\/strong><\/td>\n<td style=\"height: 22px;\"><strong>H\u00e4ufig relevantes Verfahren<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\">Eigentumswohnung<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\">Vergleichswertverfahren<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\">Einfamilienhaus<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\">Vergleichswert- oder Sachwertverfahren<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\">Vermietete Eigentumswohnung<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\">Vergleichswert und ggf. Ertragswert<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\">Mehrfamilienhaus<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\">Ertragswertverfahren<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\">Anlageimmobilie<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\">Ertragswertverfahren<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"height: 22px;\">\n<td style=\"height: 22px;\">Individuelles Objekt mit wenigen geeigneten Vergleichsdaten<\/td>\n<td style=\"height: 22px;\">ggf. Sachwertverfahren<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p style=\"text-align: justify;\">Auch mehrere Verfahren k\u00f6nnen bei einer Bewertung ber\u00fccksichtigt werden. Die ImmoWertV sieht ausdr\u00fccklich vor, dass der Verkehrswert aus einem oder mehreren Verfahren ermittelt werden kann und die Wahl des Verfahrens zu begr\u00fcnden ist.<\/p>\n\n\n\n<h2>Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert zus\u00e4tzlich?<\/h2>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Keines der drei Verfahren funktioniert vollkommen unabh\u00e4ngig von der konkreten Immobilie.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Je nach Methode k\u00f6nnen beispielsweise Lage, Gr\u00f6\u00dfe, Zustand, Ausstattung, Baujahr, energetische Eigenschaften, Grundst\u00fcck, Nutzung und ein bestehendes Mietverh\u00e4ltnis Einfluss auf die Bewertung haben.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Da wir diese Faktoren bereits behandelt haben, finden Sie dazu alle Details in unserem Ratgeber:<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\"><span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/blog\/berlin-immobilien\/immobilienrendite-berechnen\">\u2192<\/a> <a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/blog\/berlin-immobilien\/wichtige-faktoren-bewertung-immobilie-berlin\">Immobilienbewertung in Berlin: Darauf wird geachtet<\/a><\/span><\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">So bleibt die wichtigste Frage dieses Artikels im Mittelpunkt: Wie wird aus diesen Informationen letztlich ein Immobilienwert berechnet?<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline popmake-639933 is-style-outline--4\"><a class=\"wp-block-button__link has-contrast-color has-base-3-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\">Kostenlose Immobilienberatung<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2>Immobilienwert und Verkaufspreis sind nicht dasselbe<\/h2>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Ein berechneter Immobilienwert und der tats\u00e4chlich erzielte Verkaufspreis m\u00fcssen nicht identisch sein.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Die Bewertungsverfahren liefern eine fundierte Grundlage zur Einsch\u00e4tzung einer Immobilie. Der konkrete Verkaufspreis entsteht anschlie\u00dfend am Markt: Verk\u00e4ufer und Kaufinteressenten treffen aufeinander und einigen sich auf einen Preis.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">F\u00fcr Eigent\u00fcmer, die einen Verkauf vorbereiten, ist deshalb nicht nur die mathematische Berechnung interessant. Ebenso wichtig ist die Frage:<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Zu welchem Preis l\u00e4sst sich meine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch positionieren?<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Genau hier erg\u00e4nzt die Makler- und Marktanalyse die <span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/blog\/berlin-immobilien\/online-immobilienbewertung-oder-maklerbewertung-was-ist-genauer\">klassische Wertermittlung gegen\u00fcber einer Online Bewertung<\/a><\/span>. Wer anschlie\u00dfend einen Verkauf plant, findet die n\u00e4chsten Schritte in unserem Ratgeber <span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/blog\/berlin-immobilien\/richitg-verkaufen-immobilie-berlin\">So verkaufen Sie Ihre Immobilie in Berlin richtig<\/a>.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 style=\"text-align: justify;\">Maklerbewertung in der Praxis: Vom Immobilienwert zum realistischen Verkaufspreis<\/h2>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren bilden die methodische Grundlage einer Immobilienbewertung. In der Verkaufspraxis kommt jedoch eine weitere Ebene hinzu: die konkrete Einsch\u00e4tzung des aktuellen Marktes.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Ein erfahrener Immobilienmakler betrachtet deshalb nicht nur eine Formel. Er bringt die verschiedenen Informationen zusammen und beurteilt, wie sich eine konkrete Immobilie im aktuellen Marktumfeld positionieren l\u00e4sst.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\">Dazu k\u00f6nnen unter anderem geh\u00f6ren:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>geeignete Vergleichsimmobilien und Vergleichstransaktionen,<\/li>\n<li>aktuelle Angebotspreise vergleichbarer Objekte,<\/li>\n<li>das Preisniveau des jeweiligen Berliner Teilmarkts,<\/li>\n<li>die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien,<\/li>\n<li>der Immobilientyp und seine Zielgruppe,<\/li>\n<li>sowie die individuellen Eigenschaften des Verkaufsobjekts.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Gerade in Berlin kann eine allgemeine Durchschnittszahl deshalb nur eine erste Orientierung sein. Die <span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/uber-berlin\/immobilienpreise-in-berlin\">Immobilienpreise in Berlin<\/a><\/span> unterscheiden sich je nach Teilmarkt und Immobilientyp.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Eine professionelle Maklerbewertung verbindet daher Bewertungsmethode, konkrete Objektdaten und aktuelle Marktkenntnis. Wie sieht das in der Praxis aus?<span style=\"font-size: revert;\"> Entdecken Sie ausgew\u00e4hlte <\/span>Verkaufsreferenzen von First Citiz<span style=\"font-size: revert;\"> und Immobilien, die wir bereits erfolgreich in Berlin vermittelt haben.<\/span><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--5\"><a class=\"wp-block-button__link has-base-3-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/verkaufen\/verkauf-referenzen-immobilien-berlin\" style=\"color:#f26c0f\">Verkaufsreferenzen ansehen<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2>Fazit: Welches Bewertungsverfahren eignet sich f\u00fcr meine Immobilie?<\/h2>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Wie der Wert einer Immobilie berechnet wird, h\u00e4ngt wesentlich davon ab, welche Art von Immobilie bewertet wird.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an vergleichbaren Verk\u00e4ufen. Das Ertragswertverfahren stellt die wirtschaftlichen Ertr\u00e4ge in den Mittelpunkt. Beim Sachwertverfahren bilden Boden und Geb\u00e4ude die Grundlage der Berechnung.<\/p>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">F\u00fcr Eigent\u00fcmer ist der errechnete Wert jedoch nur ein Teil der Antwort. Wer wissen m\u00f6chte, welcher Preis f\u00fcr seine Immobilie am Berliner Markt aktuell realistisch ist, sollte die klassische Wertermittlung mit einer individuellen Marktanalyse verbinden.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--6\"><a class=\"wp-block-button__link has-base-3-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.firstcitiz.com\/de\/verkaufen\/kostenlose-immobilien-bewertung-berlin\" style=\"color:#f26c0f\">\u2192 Jetzt Immobilie kostenlos bewerten lassen<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2>H\u00e4ufige Fragen zur Berechnung des Immobilienwerts<\/h2>\n<h3>Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?<\/h3>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">F\u00fcr die professionelle Immobilienbewertung werden in Deutschland vor allem drei Verfahren eingesetzt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, h\u00e4ngt von der Immobilie und der verf\u00fcgbaren Datengrundlage ab.<\/p>\n<h3>Welches Verfahren wird bei einer Eigentumswohnung verwendet?<\/h3>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Bei Eigentumswohnungen ist h\u00e4ufig das Vergleichswertverfahren besonders relevant. Dabei werden geeignete Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen zur Wertermittlung herangezogen.<\/p>\n<h3>Welches Bewertungsverfahren wird bei einer vermieteten Immobilie verwendet?<\/h3>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Wenn der Wert einer Immobilie wesentlich von ihren erzielbaren Ertr\u00e4gen bestimmt wird, kann das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Dabei werden unter anderem die markt\u00fcblich erzielbaren Ertr\u00e4ge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n<h3>Kann man den Immobilienwert mit dem Quadratmeterpreis berechnen?<\/h3>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Wohnfl\u00e4che \u00d7 Quadratmeterpreis liefert eine schnelle Orientierung, ist jedoch nicht automatisch eine vollst\u00e4ndige Immobilienbewertung. Entscheidend ist insbesondere, ob der verwendete Quadratmeterwert aus geeigneten Vergleichsdaten abgeleitet wurde und zur konkreten Immobilie passt.<\/p>\n<h3>Was ist der Unterschied zwischen Immobilienwert und Verkaufspreis?<\/h3>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Der Immobilienwert ist das Ergebnis einer Bewertung zu einem bestimmten Bewertungsstichtag. Der tats\u00e4chliche Verkaufspreis entsteht im anschlie\u00dfenden Verkaufsprozess zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer und wird zus\u00e4tzlich durch die konkrete Marktsituation und Positionierung der Immobilie beeinflusst.<\/p>\n<h3>Kann man mehrere Bewertungsverfahren kombinieren?<\/h3>\n<p class=\"isSelectedEnd\" style=\"text-align: justify;\">Ja. Je nach Immobilie und vorhandener Datengrundlage k\u00f6nnen mehrere Bewertungsverfahren herangezogen werden. Dadurch k\u00f6nnen Ergebnisse zus\u00e4tzlich eingeordnet und plausibilisiert werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wie viel ist eine Immobilie wert? F\u00fcr die professionelle Wertermittlung gibt es in Deutschland drei zentrale Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, h\u00e4ngt insbesondere vom Immobilientyp, der Nutzung und den verf\u00fcgbaren Marktdaten ab. Auch mehrere Verfahren k\u00f6nnen zur Wertermittlung herangezogen werden. Die Grundlage daf\u00fcr bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). 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