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In fünf notariellen Schritten zum Immobilieneigentum Featured

Veröffentlicht: Dienstag, 14 November 2017 13:31

In fünf notariellen Schritten zum Immobilieneigentum


Ob Grundstück oder Eigentumswohnung, ob Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, die Abläufe eines Immobilienerwerbes sind stets dieselben. Dabei sind einige rechtliche Stationen zu absolvieren um am Ende glücklicher Besitzer einer Immobilie zu sein. Ob Notar oder Auflassungsvormerkung, vieles ist für Neuerwerber neu und wir wollen helfen, wie Sie in fünf notariellen Schritten zum Immobilieneigentum gelangen.
Für viele Menschen ist es ein einmaliger Vorgang, der Kauf einer Immobilie in Berlin. Dabei scheut sich der ein oder andere vor den notariellen Beglaubigungen des Immobiliengeschäftes, die in Deutschland gesetzlich geregelt sind. Das mag alles kompliziert wirken, ist es aber nicht, wenn die einzelnen Schritte und der Ablauf bekannt sind. Vom ersten bis zum fünften und damit letzten Schritt beschreiben wir den notariell beglaubigten Immobilienkauf.


1. Der Kaufvertragsentwurf, die Sicherheit für den Käufer

Das Objekt der Begierde ist gefunden und Käufer und Verkäufer haben sich mündlich über den Immobilienkauf und den Preis geeinigt. Ergo wird ein Kaufvertragsentwurf vom Verkäufer oder dem beauftragten Makler aufgesetzt, der die Einigung wiederspiegelt.

In dem Kaufvertragsentwurf sind bereits die Details zum Kaufvertrag enthalten und deshalb sollten Käufer diesen intensiv prüfen und gegebenenfalls von einem Fachmann oder Rechtsanwalt prüfen lassen.

Alsdann wird ein Notartermin vereinbart, der zwingend erforderlich ist, um den Kaufvertragsentwurf zu beglaubigen. Dabei kann der Immobilienkäufer in der Regel den Notar seines Vertrauens bestimmen.

Die Kosten für die Beglaubigung des Kaufvertragsentwurfes werden sofort beim Notar fällig und in der Regel vom Käufer bezahlt. Sollte es nicht zum tatsächlichen Kauf kommen, müssen diese Kosten dennoch vom Kaufinteressenten getragen werden.

 

2. Der tatsächliche Kaufvertrag

Nach eigehender Prüfung des Kaufvertragsentwurfes und wenn beide Seiten mit dem Inhalt einverstanden sind, wird der Notar beauftragt den eigentlichen Kaufvertrag aufzusetzen. Bei diesem, dann zweiten Notartermin, wird dieser vom Notar vollständig vorgelesen, gegebenenfalls Kleinigkeiten geändert und dann von Käufer und Verkäufer unterschrieben und vom Notar beglaubigt. Der Kaufvertrag ist dann rechtlich bindend.

Käufer und Verkäufer können auch Stellvertreter bestimmen, die bevollmächtigt zum Notartermin erscheinen dürfen.

 

3. Sicherheit durch die Auflassungsvormerkung

Der Kaufvertrag ist zwar geschlossen, verbindlich. Und doch ist der Käufer noch kein Eigentümer der Immobilie, also im Grundbuch eingetragen. Daher muss die Eigentumsübertragung vom Verkäufer auf den Käufer eingetragen werden und zwar in Form einer Auflassungsvormerkung. Diese Aufgabe übernimmt der Notar nach dem notariellen Kaufvertrag. Die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung sichert den Käufer, da nunmehr das Grundstück nicht doch noch zu einem besseren Preis durch den Verkäufer an jemand anderen verkauft werden kann.

 

4. Bei Fremdfinanzierung die Grundschuldeintragung

In den meisten Fällen wird das Immobilieneigentum durch Fremdkapital finanziert, zumindest in Teilen. Die finanzierende Bank wird beim Kauf Miteigentümer solange der Immobilienkredit nicht vollends zurückbezahlt wurde. Deshalb lässt sich das finanzierende Kreditinstitut durch eine Grundschuldeintragung mit in das Grundbuch aufnehmen, als Miteigentümer.
Der Notar veranlasst die Eintragung von Grundschulden, so auch Änderungen wie Nießbrauchrechte oder Wegerechte. Sowohl Auflassungsvormerkung als auch Grundschuldeintragung werden zusammen vom Notar beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht und der Immobilienkäufer erhält darüber einen Nachweis, die Grundbestellungsurkunde.


5. Der Kaufpreis ist fällig

Noch ist der Immobilienkäufer rechtlich kein Eigentümer und das „Geschäft“ nicht abgeschlossen. Ist aber die Auflassungsvormerkung erledigt versendet der Notar die Rechnung über den Kaufpreis an den Käufer. Dieser hat in der Regel zwei bis vier Wochen Zeit um den Betrag auf das Notaranderkonto zu überweisen. Für ein Immobilie als Kapitalanlage hat der Mieter einen Vorkaufsrecht bis zu 2 Monaten. Ist dies erfolgt veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung der Immobilie. Der Käufer wird dann in Abteilung I des Grundbuches als Eigentümer geführt. Den Kaufpreis kehrt der Notar dann an den Verkäufer aus.
Ist ein Baudarlehen im Spiel muss der Käufer seinen Anteil (das Eigenkapital) an die Bank überweisen. Ebenfalls müssen die Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Rechnung des Notars (Kaufpreis der Immobilie) an das Kreditinstitut weitergeleitet werden. Ist alles vorhanden überweist die Bank den Kaufpreis an den Käufer, der damit die Rechnung des Notares befriedigt.


Die fünf notariellen Schritte zum Immobilieneigentum sind gesetzlich geregelt und werden vom Notar als Vertreter des Staates begleitet. Dabei ist der Notar an die Gebührenordnung gebunden und kann bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises als Entgelt verlangen. Dafür steht er beiden Seiten, Käufer wie Verkäufer auch bei Fragen zur Seite und sorgt für einen geordneten und sicheren Ablauf der Kaufabwicklung. Die Kosten des Notares trägt immer der Käufer. Letztlich, auch wenn der gesetzlich vorgeschriebene Weg das Erwerbes einer Immobilie kompliziert erscheint, wird man als Käufer sicher und vor allem rechtssicher vom Notar durch die Abwicklung gelotst.

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